出资关键

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2022年地产修正需各方方针齐发力

在咱们中期战略陈述中，咱们具体论说了本轮房地产需求修正所在布景导致其修正的节奏和力度不完全由地产放松方针决议，疫情防控方针调整和各地保工作等方针对地产需求短期修正的效果也相同重要。6月28日国家卫健委发布第九版新冠肺炎防控计划，将密切接触者、入境人员的阻隔管控时刻从“14天会集阻隔医学观察+7天居家健康监测”调整为“7天会集阻隔医学观察+3天居家健康监测”。咱们以为，疫情防控方针缩短阻隔时刻对地产出售修正相同是重要的转折点，出行的修正带来的经济和收入的修正，一起售楼处的客流量添加也奠定了根底。

本轮需求进入长周期修正，会集度提高推进龙头长牛咱们以为，本轮需求修正受微观要素和房地产供应侧长时刻调控方针影响，会是长周期修正。需求长周期修正意味着淘汰赛没有结束，房地产职业供应侧出清仍将继续。中长时刻来看，咱们以为房地产需求总量仍在，城镇化的推进有望对冲人口增速下行，成为未来支撑房地产成交的中心驱动。方针要素或导致短期实践成交量呈现动摇，但中长时刻趋势受城镇化进程推进依然会回归需求的合理中枢。总量仍在而职业继续出清，意味着职业中长时刻会集度提高逻辑不变。龙头公司在周期下行时依然可以弥补优质土地储备，后续商场修正期其更有优势推出货值以抢占商场修正先机。此外，咱们以为，龙头公司在毛利率、三项费率、权益比三方面的改进，有望推进龙头公司中期结算赢利好转。(详见咱们中期战略陈述)

区域修正分解，优质小而美获益

咱们以为，2022年不同能级城市间的需求修正进展将有所分解，长周期修正意味着曩昔一二线需求修正、从而带动三四线需求修正所需的时刻将会更长。

咱们以为，深耕优质区域的小而美公司短期出售弹性较强，2022-2023年出售收入结转有望跑赢大部分地产公司，越聚集则越享有区域修正的优势。

需求修正带动物业公司估值修正

需求不管是弱修正或是强修正，都不改需求修正确实定性。本轮周期中限制物业公司估值的中心要素是地产基本面下行使得相关房企承压，当基本面逐步企稳后，限制物业公司估值的中心问题得以处理，物业公司估值修正有望回归PEG=1.咱们以为优质物业公司应遵从：1)相关房企未出险且年内无债款展期危险；2)物业公司本身外拓才能强，本身事务独立性凸显。

出资主张：重申房地产“看好”评级

1)龙头房企保持拿地强度，短期出售具有弹性+中长时刻会集度提高、盈余才能改进，要点引荐：A-保利开展；H–我国海外开展。

2)优质区域小而美逆势增加预期较强，要点引荐：A–天健集团(深耕深圳)、滨江集团(深耕杭州)、白发股份(深耕珠海)；H–越秀地产(深耕广州)。

3)限制物业公司估值的不利要素逐步弱化，板块行情有望提速，要点引荐：

碧桂园服务、旭辉永升服务。

危险提示：部分城市疫情重复影响房地产出售、单个房企信誉事情或搅扰板块全体估值修正。