龙湖集团创始人、实控人吴亚军
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和我们此前看到的版本不一样，这一次也遭遇股债双杀的龙湖集团，闪电收复失地，股价迅速实现V型反转。
截至11月7日午后收盘，龙湖集团(00960.HK)股价已反超跳水前一日10月28日的收盘价。
这背后，有龙湖大股东及集团自身在股市和债市的积极出手，也有国际评级机构的支持，向资本市场传递了信心。
作为稳健型民营房企的一面旗帜，龙湖用应对突发危机的能力，也向我们展示了什么样的房企才算是真正的行业“优等生”。
01
闪电收复“失地”
增持700万股！
买入2800万美元优先票据！
提前偿还85.5亿港元银团贷！
在10月28日晚（周五）吴亚军宣布辞任引发股价和债券价格跳水后，上周连续5个交易日，龙湖集团及大股东在公开市场连续增持公司股票、买入美债，并提前偿还未到期银团贷，给资本市场注入了强大信心。
截至今天（11月7日）午后收盘，龙湖集团股价报收13.42港元，已超过了10月28日的收盘价13.12港元，快速实现了V型反转。
无论是大股东力挺，还是龙湖集团提前还贷，都向外界传递了其充足的流动性。在红姐的地产锐观察投融资群里，也有业内民企同行不禁为龙湖竖起了大拇指。
国际评级机构对龙湖的表现也给予了肯定。11月4日，标普发布评级报告，确认龙湖集团的投资级评级。
标普认为，龙湖不受限制现金(不含监管账户现金)依然很高，截至今年6月末有约670亿元，完全能够覆盖215亿元的短债，并且还有无质押投资性房地产有可能提供额外的资金。
11 月 1 日，穆迪也发布报告确认了龙湖集团 "Baa2" 评级，认为龙湖经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性，能为其提供应对短期波动的缓冲。
摩根大通则认为，龙湖仍未表现出任何压力信号，仍在持续买地，如果房地产行业流动性担忧缓解，龙湖未来或强劲反弹。
债市方面，11月7日，龙湖集团2027年4月到期、3.375%债券每1美元涨3.1美分，创下8月22日以来的最大涨幅。目前看，经历了股债双杀的龙湖，股市和境外债均已企稳。
龙湖集团新任董事长陈序平
02
龙湖凭借什么
“我们相信，每一次的危机或挑战都是长期主义者的试金石。”这句话是今年8月26日龙湖中期业绩会上吴亚军所说。
在红姐看来，龙湖迅速走出这次董事长交接班危机事件，也体现了其作为民营房企“优等生”所具备的本色。
其一，财务自律。
在10月30日傍晚的投资者会议上，龙湖集团CFO赵轶表示，截至今年上半年末，龙湖现金短债比为4.07，平均账期为6.28年，平均融资成本3.99%，与央企中海、金茂、华润媲美。
龙湖一年以内到期的短债占比约10.1%，占比少，并正在安排提前偿还，预计明年到期债务只剩约200亿元，且明年上半年到期债务几乎为零。
优秀的债务结构背后，是高度的财务自律。这一点红姐也有体会。
2018年时，红姐还在某研究院工作，有很多信托机构会员，工作内容之一是举办研讨会，帮助房企和信托等资方机构进行融资对接。
在当年4月在一次媒体会上，红姐与彼时龙湖参会的高层进行了交流，对方表示“龙湖从来不和信托合作”。
不知道地产融资骤然收紧的这两年，龙湖是否有项目进行了信托融资，但彼时与龙湖高管的交流给红姐留下了深刻的印象，侧面也说明龙湖不依赖信托类、非标等受调控影响较大的融资渠道。
其二，早有预案。
在10月28日公告吴亚军隐退、陈序平接班后，尽管10月30日晚龙湖召开了投资者会议安抚市场情绪，但转过周末到周一，龙湖股债仍集体跳水，业内也纷纷为龙湖捏了一把汗。
但显然龙湖应对危机早有预案。
接下来的几天，龙湖集团控股股东Charm Talent（由吴亚军家族信托控股）接连在股市和债市出手，落地了吴亚军10月30日晚在投资者会上“我仍然是龙湖最大股东，跟你们仍然是坐在一条板凳上”的表态。
龙湖集团也用提前偿还银团贷和跟随大股东买入公司美元债的方式，展现了现金流实力，并及时收获到国际评级机构的一致认可。
与此同时，龙湖集团也在进行人事调整。11月4日龙湖公告，浙江公司总经理张旭忠被任命为集团地产航道总经理。
张旭忠曾任职于中建一局、中海地产，2014年加入龙湖担任杭州龙湖总，已深耕浙江9年。
据龙湖半年报，杭州今年上半年的物业发展业务营业额超越重庆公司，位列龙湖集团第一。
另据中指数据，2022年1-10月龙湖销售业绩位居杭州前6。
张旭忠接替陈序平出任集团地产航道总，应该也是早有安排，有利于接班董事长的陈序平更有精力统领龙湖集团六大航道，也利于提升龙湖的地产销售。
龙湖集团新任地产航道总经理张旭忠
03
行业仍需“信心”
尽管龙湖股市和美元债已现企稳趋势，但境内债仍有下跌。11月7日债市收盘，多只地产债出现下跌，含“16龙湖02”。
目前，包括“示范生”旭辉在内，大部分民营房企都已经进了ICU，龙湖被视为民营房企的最后防线，其后面的走势，不仅关乎龙湖自己，也关乎整个行业。
很多人认为，作为地产行业最稳健的房企之一，龙湖此交接班事件，是行业历史长河中的一个标志性事件，也是一个时代的见证。
业内相信，龙湖会否如其管理层所言“一定会熬过寒冬”，但是市场大环境不好，个体也很难独善其身。
11月6日信达证券发表的一篇研报表示，房企10月销售复苏节奏再度放缓，与多地散点式爆发疫情及房地产市场热度自然向下有关。
信达证券认为，楼市需求不振主要源自于购房者对收入、市场本身及房价的悲观预期，预期修复需要更大的放松政策带动。
但无论如何，房地产行业要想真正走出困境，仍需较长一段时间。
