凭借双轮驱动的战略优势，在房地产行业深度调整周期内，新城控股却逆势走出了一条稳健之路。
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9月2日，据上海清算所消息，新城控股拟于近期在银行间市场发行2022年度第二期中期票据，这也是继龙湖之后，又一家成功通过中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）担保发债的房企。相比5月份的信用风险缓释工具，此次中债增为房企发债提供全额无条件不可撤销的偿还担保，信用保护进一步增强。受此影响，9月5日~6日连续两天，新城控股股票呈现上扬走势，截至9月6日收盘，新城控股报收21.27元/股，单日上涨3.65%。
中债增的担保以及资本市场的反映背后，实际上是新城控股稳定的经营、健康的财务在做支撑。
今年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，其中归属上市公司股东的净利润30.1亿元，扣非归属母公司净利润25.62亿元。尤其值得注意的是，由于商业运营和管理业务的突出表现，上半年新城控股整体毛利率不降反升，21.9%的毛利率保持行业领先。
新城控股董事长王晓松表示，未来公司将一如既往地专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行双轮驱动的公司战略。
坚持有回款的销售上半年回款率超100%
对于当前的房地产企业而言，安全经营是最大的前提。
在业内人士看来，从2021年下半年至今，房企大多都在“走钢丝”。在这个过程中，不断有房地产企业踏空掉落，但新城控股依然稳行其间，甚至成为房企中相对安全、稳定发展的企业之一，凭借的是其长期坚持的“住宅+商业”的双轮驱动模式。其中，开发业务是公司区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。
今年上半年，新城控股的开发业务质量进一步提升。在房企销售普遍呈现负增长，且百强房企销售规模同比下降超50%的情况下，新城控股上半年实现累计销售额651.6亿元，回款金额达760.30亿元，回款率117%，真正将“有回款的销售、有归集的销售”落到了实处，为公司在行业资金普遍承压的情况下提供了稳定的现金流。
截至上半年末，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备总面积达到1.31亿平方米，可满足公司未来两到三年的开发运营所需。土地储备的结构上，新城控股在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中，一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。长三角以外的三四线区域，新城控股的项目以综合体为主，具有较强的市场竞争力。
当前，不少房企在投资端趋于谨慎，对此，王晓松也表示，公司会充分考虑行业和市场的变化，结合自身的经营情况，适时开展新项目拓展。
2022年已经过半，行业形势依然面临严峻的挑战，在新变局之下，新城控股董事兼总裁梁志诚表示，全年公司提出了以“三保”为核心的管理目标，即“保交付、保首开、保开业”，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重。
根据半年报披露，今年上半年，新城控股共实现60个子项目竣工交付，竣工面积为653.56万平方米（含合营及联营项目）。今年下半年，新城控股计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.8万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。
商业带动作用明显整体毛利率超20%
随着地产行业进入深度调整期，利润增速、利润率下滑已成常态。今年上半年，房企经营愈加困难，从上市房企利润表现来看，超半数盈利承压，利润处于亏损状态的亦不在少数。受此环境影响，TOP50房企毛利率中位数约在15%。而新城控股上半年整体毛利率达到21.9%，不仅超过行业平均水平，同时比去年同期还平稳上升2.29%，表现较为突出。
较为可观的毛利率背后，是新城控股商业板块做出的突出贡献。
一组来自于半年报的数据显示，今年上半年，新城控股商业物业出租及管理业务毛利率高达72.22%，并逆势增长1.64%。由于商业板块利润表现坚挺，因此带动了上半年新城控股整体毛利率的提升。
近年来，随着传统房地产开发业务逐步进入下行通道，不少企业也在探索和发力多元化赛道，布局商业领域的企业不断增多。
对此，新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，多家企业进入相关领域，代表同行对商业赛道的认可，对企业来说迎接市场的挑战和竞争也是必然的。目前商业行业主要发展趋势有四个方面：经过多年高速增长，购物中心进入存量运营时代；行业集中度提升，逐步进入整合阶段，头部企业市场份额进一步扩大，且纷纷开启轻资产运营；受经济环境以及疫情影响，单个商业体对经营风险的抵御能力不足，规模化、连锁化经营优势凸显；行业同质化严重，同时消费客群、理念等都在深刻变化，这就导致商业的深度经营和创新经营成为企业的核心能力。
虽然面临竞争和挑战，但在曲德君看来，新城控股做商业具备优势，这体现在三个方面，一是商业模式，二是先发布局，三是商业开发运营能力，三者打通才是核心竞争力所在。
在三方面优势发挥作用之下，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长20%。
从数量上看，截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司首位。此外，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市。
截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。报告期内物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利的比例大幅提升至34.14%。
曲德君表示，考虑到目前行业情况，公司将运营回暖、稳定经营作为商管工作的重点。公司在轻重并举的规划下，保持规模平稳增长。下半年公司将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。
坚守底线思维确保财务稳健
“底线思维”是新城控股最近一年频繁提到的关键词。在此引导下，面对2022年上半年房地产行业经营压力较大的背景，新城控股也在主动降低有息负债，优化债务结构，控制融资成本。
截至2022年6月底，新城控股的有息负债为822亿元，同比下降191.6亿元，较2021年年末减少76.67亿元。报告期内，新城控股整体平均融资成本为6.5%，较2021年同期继续下降。
从“三道红线”指标来看，截至报告期末，新城控股在手现金余额447.82亿元，现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，三道红线保持“绿档”。
新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬表示，未来，公司将继续积极配合国家及行业政策，稳步降杠杆，并合理调整负债结构、拉长债务久期、降低融资成本。
众所周知，当前房地产企业融资压力较大，融资闸口并未完全放开，作为房企中发展较为稳健的代表，新城控股上半年也不断探索，积极开拓融资新渠道并取得突破。
例如，今年5月24日，中债增和上海银行联合创设信用风险缓释凭证助力新城控股2022年度第一期中票发行，这也是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，创设总金额不超过1.3亿元。5月30日，该笔票据完成簿记，据悉，该期中票发行规模10亿元，期限2+1年，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。仅隔一天，5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，这也是今年4月份以来第一笔民营房企境外新发债券。
据管有冬介绍，2022年，新城控股公开市场债务到期约126亿元，今年前8月已到期偿还或提前偿还103亿元。接下来，公司也将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债务到期偿付。
对于公司未来的发展，新城控股董事长王晓松表示，公司管理层及控股股东都充满信心。
这种信心也反映在股东的持续回购举动中。据新城控股董事长王晓松介绍，一方面，公司以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元；截至8月末，已累计回购支付金额4934万元。另一方面，公司控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港币。
虽然目前房地产市场信心受损，但中央和地方多次出台利于房地产平稳健康发展的政策，且随着房贷利率下调、房地产金融监管有序放松以及整体信贷环境的改善，预计市场信心将受到正面影响，行业基本面在下半年有望逐步修复。
在此背景下，新城控股也表示，将一如既往地专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行双轮驱动战略，通过甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，持续提升组织效能和组织活力，做好城市深耕，坚持轻重并举，不断夯实传统开发的业务能力，把“有回笼的销售，有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。公司将通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”积极作为，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。
