房企转型步入深水区，行业面临长短期挑战。短期的现金流之困，中长期的行业游戏规则生变。前者决定房企能否活下去，后者决定未来能否活得好。
对行业形势的研判，考验着房企战略及战术的精细化布局。以商业及住宅“双轮”并行的新城控股，在行业转型升级之时，不仅防“暗债”，构筑“防火墙”，而且把握销售窗口期积极去化，找到了企业新的利润增长点。
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半年报显示，上半年新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。公司总资产达5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。
新城控股所认同的逻辑是，行业从“以量取胜”向“以质取胜”转变。上半年通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”，新城控股有效对冲了行业下行周期，保持“三道红线”全绿。
至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米，提前锁定未来业绩结算，为新城控股未来新的资金流量做好了铺陈。
对于下半年，新城控股称，“房地产开发+商业运营”的双轮驱动将继续维稳精进，通过甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，持续提升组织效能和组织活力，做好城市深耕，坚持轻重并举，不断夯实传统开发及运营能力。
示范房企“降脂”“活血” 提升安全阈值
行业“寒冬”，盈利或许已是其次，保证安全才是核心，现金流能否覆盖短期债务是关键。对于民营房企而言，在融资环境还未有明显回暖的情况下，对现金流管控及债务、利润的平衡需要做更高级别的前设。
新城控股一直恪守稳定安全的财务根本，在偿债方面坚持底线思维，确保每一笔债务如期兑付。据了解，今年上半年，新城控股已累计偿付3笔、总计7亿美元债，年内已无到期美元债。
就今年上半年业绩来看，新城控股在“降脂”层面取得明显效果，“三道红线”稳居绿档。
报告显示，上半年新城控股按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。
此外，上半年新城控股在保持稳定安全的财务基本面的同时，持续提升公司安全防御阈值，压降有息负债，优化债务结构。新城控股继续合理控制有息负债，截至2022年6月底，公司有息负债822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年末压降76.67亿元。截至报告期末，新城控股合联营权益有息负债91.44亿，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。
虽然上半年货币政策转向宽松，民企融资环境出现边际改善，但整体形势仍不容乐观。新城控股凭借稳定安全的财务基本面及良好资信，在融资“活血”层面展现出一定优势。
作为首批创设信用保护合约发债示范房企，今年5月30日，新城控股(601155.SH)发行金额10亿元中期票据，期限2+1年。
中债信用公司和上海银行联合为本期中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）侧面反映新城控股的发展良性。
与此同时，在房企境外美元债市场低迷之际，新城控股上半年在境外成功新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元，成为今年4月份以来排名前列笔民企地产境外新发，也是2月份以来排名前列笔纯公司信用高级无抵押普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。
据了解，在境内融资方面，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。
截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，新城控股可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
作为首批创设信用保护工具发债的示范房企，新城控股凭借双轮驱动战略优势和稳定安全的财务基本面，获得了监管机构和资本市场的认可。
值得一提的是，秉承 “住宅+商业”双轮驱动的业务模式，具备“融资期限长、还款安全”等优势的吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点。据悉，今年以来，随着商业板块运营良好，新城控股加大了经营性物业贷的推进速度，今年前8月，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。
双轮“造血”互哺 经营性现金流净额115.03亿元
行业艰难，保证企业“活血”“输血”的同时，更好地“造血”才能实现企业的健康发展。
截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为115.03亿元，去年同期为-75.72亿元，新城控股在手现金余额447.82亿元。
报告期内，新城控股围绕“双轮驱动”战略，在经营过程中展现了行稳致远的韧性实现了资产结构不断优化，开发业务经营平稳，商业管理业务持续提升。
上半年，新城控股的商业运营总收入同比增长近20%至47.18亿，商管业务收入占比持续提升，进一步对新城控股的利润率进行了反哺。值得一提的是，上半年新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%。
作为商业领域的头部“玩家”，自2008 年涉足商业地产以来，新城控股商业发展的速度十分迅速。14年来，新城商业历经4 代产品的迭代进化，在为消费者和商家持续创造有价值的商业空间的同时，也享受了城市功能升级和消费升级的重要红利。
尤其是，步入存量运营时代，规模化、连锁化优势凸显；深度经营和创新经营成为购物中心的核心竞争力，新城控股的优势也进一步显现。
半年报显示，截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。
据了解，截至报告期末，新城控股已在全国范围内布局189座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。
今年下半年，吾悦广场将迎来集中开业期。新城控股表示，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。
此外，今年上半年新城控股聚焦现金流安全，坚持做到“有回款的销售、有归集的销售”。
报告显示，上半年新城控股实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米。上半年回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位于行业前列。此外，公司整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%。
据了解，新城控股计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.70万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。公司计划竣工148个子项目，实现竣工面积1,762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。
回购股票实力“护盘” 提前布局潜力业务
在实现内生“造血”及外部“输血”提升公司信心之外，公司也在通过回购股票、购买债券等行动夯实企业信心。
今年上半年，新城控股公告称，公司董事兼总裁裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏计划自2022年3月21日至2022年6月20日期间，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的存续公司债券，购买总规模不超过2000万元。截至6月20日，已累计在二级市场购买公司债券金额1224.29万元。
此外，自今年3月份开始，新城控股公布股票回购计划，上演“护盘”行动，以实际行动彰显公司对自身未来的发展信心。
对于未来，新城控股指出，面对市场和环境的变化，公司将审时度势、积极应对，精准控制投资节奏，坚守长期主义，深耕核心城市的同时，公司研究通过城市更新、城市型康养综合体等特色业务寻求行业转型的发力点，尤其是探索新发展模式。
据焦点财经了解，新城控股旗下吾盛能源已经先发布局新能源业务。此外，绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，新城控股也在坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。
作为新蓝行动启航之年，2022年新城控股在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。
报告期内，新城控股新建项目绿建覆盖率达到100%，获取19个绿建运行标识，已预认证4个项目的国际绿色标识。未来将持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融融资能力等，实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。
此外，土储一直关系着企业未来发展的长度及广度，土储布局充裕且均衡，有利于分散市场风险，货值的精准把控也能稳定现金流、增厚利润。
截至报告期末，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。其中，一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。
