“不死鸟” 正在尝试第二次上岸。

周五，在刊发了2021年年报和2022年中报后，停牌超11个月的佳兆业在港交所复牌。

股市给出的反馈十分简单直接：股价开市下挫40个点，尾市收报21%的跌幅。

【资料图】

当然了，作为年内第一家成功复牌的内地房企，这一番操作为全行业燃起的希望之火，实在远在单纯的股价涨跌之外——

但复牌，就等于复活吗？

我们先看下佳兆业交出的成绩单。

讲真，两份财报释放的信号，不是太好——

无论是营收、利润还是毛利率，几乎全线下跌。

2021年上半年，佳兆业还实现盈利近31亿元，但下半年开始，就一路向下了。

当年，佳兆业录得亏损132.58亿元，到了2022年中，又亏了77个亿。

也就是说，一年半的时间，亏了约210个小目标。

毛利率也在持续走低。

佳兆业长于做旧改。过往这是一门很赚钱的生意，郭英成也曾对外表示，公司位于深圳的旧改项目毛利率高达50%，稍差一点的广州，也有40%左右。

但这一年多，佳兆业的毛利率近乎腰斩——

对于毛利下降，财报上公开的解释是“调整售价以加快销售的步伐”。

但销售的步伐到底有多快呢？

也就是从2020年的1435亿下降到2021年的1197亿，再下降到2022年的271亿吧……

债务状况同样不容乐观。

别的就不说了，拿大家伙熟悉的现金短债比举例吧。

截至2022年6月，佳兆业的这一指标仅为0.03。

众所周知，此前在三道红线中，监管部门给绿档开发商划定的标准之一是：现金短债比必须大于1。

1和0.03之间的差距，这不是踩红线的问题，这是踩死线的问题啊……

这足以说明当下的佳兆业，在现金流方面有多捉襟见肘了。

所以，对于佳兆业来说，要想活下去，首当其冲的任务，是化债。

截止2022年6月，佳兆业有息负债达1315亿元，其中一年内要归还的债务高达1065亿，接近900亿元借款已经交叉违约。

与之相对应的是，现金及现金等价物，仅有可怜的不到109亿。

还钱是不可能还钱的，只能想办法说服债权人，一起共克时艰。

境内一切好说，关键问题在于佳兆业的债务结构中，超过60%的债务是境外债，而这批境外债的处置方案一拖再拖——

债权人想用债权换佳兆业旗下公司的股权，郭英成觉得对方趁火打劫，想趁机薅走公司宝贵的旧改项目。

一来二去，拖了又拖，反正就是谈不拢。

更麻烦的是，这一千多亿，只是全部债务的冰山一角。

不要忘了，佳兆业的连环爆雷是先从表外债务引爆的，然后才是表内的美元债和境内债交叉违约。

而表外债务有多少呢？

此次披露的财报中，我们发现，提及了过去一年多时间，佳兆业向从事物业开发的合营企业和联营公司提供的财务担保情况。

据有关媒体统计，是这个样子的——

当然了，佳兆业并未透露在联合营企业的持股情况，所以真实的表外规模不得而知。

但光看已经爆雷的部分，由佳兆业担保的逾期理财产品规模已经达到127个亿，两相参照，表外债务少说也有小几百亿吧。

也不知道复牌之后，佳兆业有没有在公开市场回血的可能。

来钱的另外一条线，是销售。

在以往的地产下行周期中，只要楼盘卖出去，有钱流入了，开发商资金紧张局面就有望缓解。

但如今不一样了。

自从保交楼变成各地必须压实的任务后，回款受限就多了。

不少地方要求房企，尤其是出险房企的项目回款只能留在项目上“保交付”，不能划拨到总部自由支配。

简单点说就是——

销售情况再好，但都在项目上，不能救急，对开发商自身处理债务危机帮助就不大了。

更何况，佳兆业的销售回款还是太慢了。

根据克而瑞的数据，佳兆业今年前两个月卖出了40多亿的房子，排名也往前靠了不少。

但按照千亿级别的债务来计算，就算销售回款能用来还债，也顶多能覆盖个利息支出。

最后，说说佳兆业宁愿债务违约也想拼命保住的土储吧。

这是旧改之王最大的底气，但也是它的软肋。

当下，佳兆业有60%的土储集中于寸土寸金的粤港澳大湾区，广深两地的土储超过三分之一。

未纳入土储的城市更新项目，也有176个。

手握如此丰厚的“面粉”，难怪可以在爆雷之后引来中信系、招商蛇口和AMC的大力驰援。

相比于两年前城市更新被按下暂停键，今年旧改的政策环境也算友好。

但旧改的一大特点就是前期投入多，回本周期长，只有资金型的实力玩家才能玩得转。

而对目前的佳兆业来说，需要活过了短期，才能看到长期。

写到这里，我想到佳兆业的2016年。

彼时，公司在全国的所有资产被冻结，账上只剩下几个亿，为了能够多吃点肉，债权人和购房者闹得不可开交。

就这么苟着的时候，深圳房价忽然暴涨了起来——

手头大量深圳土储价值暴涨，财务困局迎刃而解，佳兆业赢得“不死鸟”的美誉，房企、债权人和购房者收获三赢。

但前些天的政府工作报告已经定调，今年，不会再有强刺激。（点此回溯）

房价暴涨的“东风”怕是很难等到了。如果市场不回暖，这批优质资产最终的归宿可能还是逐渐卖掉变现。

毕竟，在建项目的交付还是必须保证的，员工的工资，也不能老拖着。

但无论如何，对于陷在停牌泥沼中的出险房企们，这个消息，算得上是个绝佳的开局。

去年4月，10余家房企因为没有能在最后期限披露业绩遭遇集体停牌，恒大、融创、花样年等，都在名单之列。

大家都在关注他们能不能在deadline之前发出年报，而佳兆业打响了第一枪。

这不，融创的好消息，也传出来了——