◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

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近日，2022年拿地生猛的绿城中国，对外披露了去年财报业绩，背靠央企中交，又承继了创始人宋卫平衣钵、定位高端的房企先锋，很受期待。

昨天（3月28日），绿城中国的股价走势不错，一改年初以来阴跌下行，呈一条大阳线，收盘涨幅8.72%，看得出股民挺给力的。

对照当前上市房企已披露业绩的，除了龙湖持续优秀之外，其他即使央企保利、招商等也难说满意，要么增收不增利，要么双降，绿城似乎让股民也有惊喜。

看财报，粗略一览，绿城中国的确不错，如其财报摘要列为第一、二条的，去年取得营收1271.5亿元，同比增长26.8%；净利近89亿元，同比增长15.7%，公司股东应占核心净利64.14亿元，同比增长11.3%。

这么一看，外人感觉绿城“还可以”。若细读研究，绿城这份财报开头摘要，跟往年一对比，部分有意凸显，部分被遮蔽。被遮蔽的，也很关键，甚至特别重要。

第一，“毛利率”几何？去年，绿城中国毛利率17.3%，相比2021年毛利率18.1%微降0.8个百分点，再看2020年毛利率23.7%、2019年毛利率25.4%，一路下降，虽有行业下行影响，但自身也很关键。

比如，绿城中国2022年营收同比增幅26.84%，对应成本同比增幅28.1%，近些年绿城拿地有些贵。

去年，楼市低谷期，绿城猛底价拿地，但若未来房价不涨或徘徊，毛利率想维持现有水平，控成本就很关键，但任重道远。

第二，“归母净利”多少？实际上，“公司股东应占核心净利”就是“扣非后的归母净利”，“公司股东应占净利”也就是“归母净利”。

就企业来说，归母净利非常重要。去年，绿城中国取得股东应占净利只有27.56亿元，同比下降约38.33%！

基于此，绿城中国去年实现每股基本盈利1.03元，相比2021年每股基本盈利1.31元下降约21.4%，每股派息同为0.5元，同比略涨了0.04元，是安慰广大股民吗？

绿城归母净利，2022年为何大幅下滑近四成？

说来也不复杂，少数股东从绿城中国去年近89亿元净利中，居然“鲸吞”卷走了约61.4亿元，比上一年获得损益约32.2亿元猛增了29.2亿元，增幅高达90.7%！

这得从绿城销售说起。

去年，绿城中国实现总合同销售额3003亿元，相较于2021年3509亿元同比下跌14.42%，这个跌幅放在同期行业寒冬的大背景下，还算做的比较好。

其中，绿城自投项目2022年实现合同销售额2128亿元，权益销售额1224亿元，但权益销售比率虽比往年有所提升，但也只有58%，销售额含金量依然较低。

这背后，就是绿城合作项目近些年大增，看起来销售规模突飞猛进，但自身权益销售占比不高，算到集团层面，就是少数股东权益占比高，对公司净利分食多。

截至去年底，绿城中国总权益1114.13亿元，归母权益360.24亿元，比前一年末增加了约13.5亿元，少数股东权益738.62亿元，比上年末增加约116.6元。

这其中，还包括绿城中国手上仍有计入权益工具的永续债余额约15.27亿元，相比上一年末永续债107.58亿元大幅削减了近93亿元。

截至去年底，绿城中国银行结余及现金余额663.12亿元，比上一年末略有减少20亿元，总借贷1401.2亿元，比上一年末1274.59亿元增加了约126.6亿元，一年内到期借贷余额269.06亿元，占总借贷的19.2%，现金短债比2.46倍，短期偿债压力较小。

注意！同期末，绿城中国净负债697.27亿元，比上一年末增加了137.64亿元，致使净负债率从2021年末52%，上升至最新的62.6%，显著增加了10.6个百分点。

2022年，绿城中国新增项目27个，总建面408万方，耗资408亿元，平均楼面价14620元，相比2021年新增土储平均楼面价9080元，每平米大幅度增加了5540元，也是绿城在多个核心城市获取优质项目代价不菲。

如前所述，按照“房住不炒”大基调，房价不可能大涨，也只能小涨或维持现状，对地价贵了，盈利空间就面临更大的挑战。

好在，很多热点城市都在逐步取消“限价”，绿城此前一直受制于限价令而难以发挥品牌优势，难受了几年，以后可以卖更高的售价，但高价就意味着购房人上车门槛提高，对销售去化及规模也影响较大。