数日前，绿城完成了“23绿城01”的发行工作，发行规模10亿元，最终票面利率为4%。按流程，这笔债券将在3月29日上市交易。

3月28日召开的线上业绩会上，执行总裁耿忠强透露称，该笔债券的发行倍数达到7.9倍，后续公司将择机进行债券的再发行工作。

他还说，在刚刚过去的2月份，公司与一家银行落地了1.69亿美元的内保外贷，另有3.42亿美元债务的置换也已获批通过，“这些动作完全可以确保公司2023年到期债务如期偿还，以及2024年到期债务的提前置换”。

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耿忠强的表态给外界吃了一颗“定心丸”。不过，筑牢了资金“护城河”后的绿城依然有自己的“烦恼”。

给少数股东打工？

绿城是业内目前为数不多实现了利润正增长的房企，然而这些利润大部分都进了少数股东的“口袋”。

年报数据显示，2022年，绿城实现营收1271.53亿元，同比增长26.8%；年内利润同比增长15.7%至88.95亿元，其中归母净利润同比下滑38.33%至27.56亿元，而少数股东应占净利润为61.39亿元，同比增幅达到90.78%，占年内利润的69%。

公司同期实现毛利220.21亿元，同比增长了21.2%；毛利率为17.32%，较2021年的18.1%下降0.8个百分点，其中物业销售毛利率同比下降1.2个百分点至16.3%；净利率为7%。

对于少数股东应占净利润的大幅增长，耿忠强在会上做出了解释，他指这一现象主要受两方面因素影响，其一是汇兑损益，因人民币贬值，绿城计提了汇兑净损失13.71亿元，而2021年为净收益3.82亿元，“发外债的时候都是绿城中国在发，所以说相对亏损或者是相应的收益，都直接影响到归母净利润”；

其二是与2022年的结转项目结构相关。公司该年结转占比较高的几个项目都是合作开发模式，例如西安全运村项目、温州的凤起玉鸣、义乌的万家风华等，绿城虽然对这些项目实现了并表，但股权占比相对较低，导致少数股东的损益金额较大。

他强调，近两年公司推行的优先股东模式是真正的股权合作，绿城不做任何形式的兜底，随着未来项目权益比例的提高，少数股东损益占比大的问题也会随之解决。

2022年，绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约793万平方米，对应合同销售金额约2128亿元，当中归属于绿城集团的权益金额约1224亿元，权益比提升至58%。

公司同期以408亿元的对价新增了27个项目，其中16个位于杭州，总建筑面积约408万平方米，平均楼面价约每平方米14620元，预计新增货值1037亿元，平均权益占比上升至69%。

绿城在年报中强调，这些新增项目均兼顾了安全性、流动性和盈利性，项目净利润率进一步提升，同时提升项目权益占比，降低合作风险，提升操盘效率，巩固归母利润。

收并购不是重点

截至报告期末，该公司共有土地储备项目224个(包括在建及待建)，总建筑面积约4959万平方米，其中权益总建筑面积约为2827万平方米；总可售面积约为3333万平方米，权益可售面积约为1892万平方米；平均楼面地价约7582元/平方米。

城市能级来看，其拥有总货值8295亿元，位于一二线城市的占比为78%，长三角区域占53%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市货值4307亿元，占比52%。

谈及一二线城市之外的投资布局时，行政总裁郭佳峰表示，虽然2、3月份的市场行情有所回升，但并不能以此确定市场已经进入上行通道，还是要谨慎乐观，因此公司的投资策略还是会聚焦在一二线城市，确保去化安全，但若形势好转一些，公司还是会做一些区域下沉，“我们想争取更多的利润”。

他还称，在新一年的发展规划中，收并购不是公司重点，近期参与度不高。其指有些进入收并购市场的土地并不好、股东情况也很复杂，而且有些项目已经成型，借助绿城的平台很难再进行规划调整。

不过，倘若有好的项目，绿城也会积极考量，郭佳峰透露称，公司近期正在商议海南、广东的一些收并购机会，“总体来说，品质能保证、有钱赚的话，我们就拿”。

重品质、重经营结果、重流量的投资策略在绿城去年的拿地动作中展露无遗。

数据显示，其2022年全年新增货值中，有501亿元的销售额在当年实现转化，当年转化率48%，同比提升27个百分点；在杭州所摘的16个项目中，有13个实现当年开盘，月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩三个项目在拿地后209天实现121亿元的住宅货值售罄，平均中签率14.9%，当年经营性现金流同步回正。

永续债下个月清零

对于2023年的推盘节奏，副总裁李骏透露，预计今年的整体销售规模与去年基本相当，公司今年新增项目大部分可以在年内供货，同时倘若市场显著回暖，去年以销定产的部分项目亦可以随时供应，“目前这个货值是可以支撑今年稳定销售的”。

他进一步指出，二三季度将是绿城的供货高峰期，保守估计按2022年市场行情和实际完成的去化率，即60%-65%之间，以公司现有存量货源预计就可以实现1500亿-1600亿元的销售额。

数据显示，绿城2023年的总可售货值达3601亿元(含代建)，其中自投项目可售货值约2476亿元(不含2023年新增项目可转化货值)，一二线城市占比达80%，按计划其年内还将新增1061亿元的自投项目供货。

资金方面，截至2022年末，该公司拥有银行存款及现金703.94亿元，其中销售监管资金为218.65亿元，一年内到期的借贷余额为269.06亿元。“三道红线”指标来看，其现金短债比1.7倍，净资产负债率提升10.6个百分点至62.6%，剔除预收账款后的资产负债率为70.1%，为“黄档”房企。

对于净资产负债率提升的原因，耿忠强解释主要是由于公司去年归还了90多亿元的永续债，目前绿城的永续债余额为15亿元，预期将在下个月清零。

融资渠道来看，该公司去年发行了本金总额200.18亿元的境内债券，包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN、购房尾款ABS等，平均发行期限为2.18年，平均利息成本为3.43%，较2021年全年下降12个基点；同时境外渠道全年融资9.5亿美元。

据耿忠强透露，绿城2023年到期的境外债总额为7亿美元，公司的融资动作可以确保这些债务的如期偿还。

另外，该公司目前已经与14家银行签署了战略合作协议，获得了超4000亿元的综合授信额度支持，其合作内容中除了传统的开发贷、按揭、并购贷外，预售资金的保函置换以及内保外贷业务推进的积极性也是明显提高。

“商业银行保函置换监管资金，在杭州和长沙已经陆续落地，其它城市也在推进当中”耿忠强补充说道。