绿城的“美丽与哀愁”|直击业绩会

发布时间:   来源:地产深度报道

数日前,绿城完成了“23绿城01”的发行工作,发行规模10亿元,最终票面利率为4%。按流程,这笔债券将在3月29日上市交易。

3月28日召开的线上业绩会上,执行总裁耿忠强透露称,该笔债券的发行倍数达到7.9倍,后续公司将择机进行债券的再发行工作。

他还说,在刚刚过去的2月份,公司与一家银行落地了1.69亿美元的内保外贷,另有3.42亿美元债务的置换也已获批通过,“这些动作完全可以确保公司2023年到期债务如期偿还,以及2024年到期债务的提前置换”。


(相关资料图)

耿忠强的表态给外界吃了一颗“定心丸”。不过,筑牢了资金“护城河”后的绿城依然有自己的“烦恼”。

给少数股东打工?

绿城是业内目前为数不多实现了利润正增长的房企,然而这些利润大部分都进了少数股东的“口袋”。

年报数据显示,2022年,绿城实现营收1271.53亿元,同比增长26.8%;年内利润同比增长15.7%至88.95亿元,其中归母净利润同比下滑38.33%至27.56亿元,而少数股东应占净利润为61.39亿元,同比增幅达到90.78%,占年内利润的69%。

公司同期实现毛利220.21亿元,同比增长了21.2%;毛利率为17.32%,较2021年的18.1%下降0.8个百分点,其中物业销售毛利率同比下降1.2个百分点至16.3%;净利率为7%。

对于少数股东应占净利润的大幅增长,耿忠强在会上做出了解释,他指这一现象主要受两方面因素影响,其一是汇兑损益,因人民币贬值,绿城计提了汇兑净损失13.71亿元,而2021年为净收益3.82亿元,“发外债的时候都是绿城中国在发,所以说相对亏损或者是相应的收益,都直接影响到归母净利润”;

其二是与2022年的结转项目结构相关。公司该年结转占比较高的几个项目都是合作开发模式,例如西安全运村项目、温州的凤起玉鸣、义乌的万家风华等,绿城虽然对这些项目实现了并表,但股权占比相对较低,导致少数股东的损益金额较大。

他强调,近两年公司推行的优先股东模式是真正的股权合作,绿城不做任何形式的兜底,随着未来项目权益比例的提高,少数股东损益占比大的问题也会随之解决。

2022年,绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约793万平方米,对应合同销售金额约2128亿元,当中归属于绿城集团的权益金额约1224亿元,权益比提升至58%。

公司同期以408亿元的对价新增了27个项目,其中16个位于杭州,总建筑面积约408万平方米,平均楼面价约每平方米14620元,预计新增货值1037亿元,平均权益占比上升至69%。

绿城在年报中强调,这些新增项目均兼顾了安全性、流动性和盈利性,项目净利润率进一步提升,同时提升项目权益占比,降低合作风险,提升操盘效率,巩固归母利润。

收并购不是重点

截至报告期末,该公司共有土地储备项目224个(包括在建及待建),总建筑面积约4959万平方米,其中权益总建筑面积约为2827万平方米;总可售面积约为3333万平方米,权益可售面积约为1892万平方米;平均楼面地价约7582元/平方米。

城市能级来看,其拥有总货值8295亿元,位于一二线城市的占比为78%,长三角区域占53%,北京、上海、杭州等十大战略核心城市货值4307亿元,占比52%。

谈及一二线城市之外的投资布局时,行政总裁郭佳峰表示,虽然2、3月份的市场行情有所回升,但并不能以此确定市场已经进入上行通道,还是要谨慎乐观,因此公司的投资策略还是会聚焦在一二线城市,确保去化安全,但若形势好转一些,公司还是会做一些区域下沉,“我们想争取更多的利润”。

他还称,在新一年的发展规划中,收并购不是公司重点,近期参与度不高。其指有些进入收并购市场的土地并不好、股东情况也很复杂,而且有些项目已经成型,借助绿城的平台很难再进行规划调整。

不过,倘若有好的项目,绿城也会积极考量,郭佳峰透露称,公司近期正在商议海南、广东的一些收并购机会,“总体来说,品质能保证、有钱赚的话,我们就拿”。

重品质、重经营结果、重流量的投资策略在绿城去年的拿地动作中展露无遗。

数据显示,其2022年全年新增货值中,有501亿元的销售额在当年实现转化,当年转化率48%,同比提升27个百分点;在杭州所摘的16个项目中,有13个实现当年开盘,月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩三个项目在拿地后209天实现121亿元的住宅货值售罄,平均中签率14.9%,当年经营性现金流同步回正。

永续债下个月清零

对于2023年的推盘节奏,副总裁李骏透露,预计今年的整体销售规模与去年基本相当,公司今年新增项目大部分可以在年内供货,同时倘若市场显著回暖,去年以销定产的部分项目亦可以随时供应,“目前这个货值是可以支撑今年稳定销售的”。

他进一步指出,二三季度将是绿城的供货高峰期,保守估计按2022年市场行情和实际完成的去化率,即60%-65%之间,以公司现有存量货源预计就可以实现1500亿-1600亿元的销售额。

数据显示,绿城2023年的总可售货值达3601亿元(含代建),其中自投项目可售货值约2476亿元(不含2023年新增项目可转化货值),一二线城市占比达80%,按计划其年内还将新增1061亿元的自投项目供货。

资金方面,截至2022年末,该公司拥有银行存款及现金703.94亿元,其中销售监管资金为218.65亿元,一年内到期的借贷余额为269.06亿元。“三道红线”指标来看,其现金短债比1.7倍,净资产负债率提升10.6个百分点至62.6%,剔除预收账款后的资产负债率为70.1%,为“黄档”房企。

对于净资产负债率提升的原因,耿忠强解释主要是由于公司去年归还了90多亿元的永续债,目前绿城的永续债余额为15亿元,预期将在下个月清零。

融资渠道来看,该公司去年发行了本金总额200.18亿元的境内债券,包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN、购房尾款ABS等,平均发行期限为2.18年,平均利息成本为3.43%,较2021年全年下降12个基点;同时境外渠道全年融资9.5亿美元。

据耿忠强透露,绿城2023年到期的境外债总额为7亿美元,公司的融资动作可以确保这些债务的如期偿还。

另外,该公司目前已经与14家银行签署了战略合作协议,获得了超4000亿元的综合授信额度支持,其合作内容中除了传统的开发贷、按揭、并购贷外,预售资金的保函置换以及内保外贷业务推进的积极性也是明显提高。

“商业银行保函置换监管资金,在杭州和长沙已经陆续落地,其它城市也在推进当中”耿忠强补充说道。

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