4月27日，惠誉将新城发展控股有限公司的“BB+”长期本外币发行人违约评级，以及其持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司的“BB+”长期外币发行人违约评级下调至“BB”，展望“负面”。

此外，惠誉还将其未偿付债券和高级无抵押评级从“BB+”下调至“BB”，并将所有评级从负面观察评级列表中移除。

据悉，惠誉认为由于债务到期期限集中，新城发展和新城控股(合称新城)的财务灵活性出现恶化，在2022年总共有110亿元人民币的债券和离岸银团贷款到期，该公司也没有发行先前预期的资本市场工具。而负面展望反映了新城的销售压力，这可能会持续一段时间，并可能进一步削弱其流动性。

观点新媒体获悉，新城的评级受到其2021年1500亿元人民币权益销售额、充足的土储及42%的中等杠杆率水平的支持。惠誉认为，新城的流动性依然充足，仍拥有较强的银行贷款融资渠道，且其投资物业组合可每年产生100亿元人民币的经常性收入，这为其提供了包括抵押贷款在内的更多融资方案。

目前，新城发展资本市场债务到期集中，且销售压力依然存在，其2022年第一季度的销售额同比下降37%，与同业公司的表现基本一致。不过，鉴于新城的土储主要集中在长三角地区的低线城市，惠誉认为疫情及相关社交限制可能影响新城的近期销售额。

惠誉估计，新城发展的可用现金约为人民币390亿元，不包括预售资金和17亿元人民币的流动金融资产，这大致能够覆盖新城发展的短期债务总额。不过，新城发展和新城控股在2022年第一季度偿还了资本市场到期债务后，其控股公司层面的现金有所下降。惠誉认为，这两家实体的流动性仍然充足，因为其继续拥有健康的银行渠道。

另悉，惠誉认为，随着2022年第一季度收入增长22%至22亿元人民币，新城发展的租金和管理费总收入有望在2022年增长逾30%，达到人民币100亿元。每年第四季度，新城都会新增大部分购物中心，并将在2022年增加25-30个购物中心。新城也在探索新的商业模式，30%-40%的新商场将以轻资产模式运营。惠誉认为，新城的购物中心资产组合将对其信用指标起到支撑作用，并可为集团提供更多融资渠道。

值得注意的是，惠誉还预计新城发展2022年的杠杆率将降至40%以下，2022年的权益建安成本占现金回款的比例为45%。