三费支出增长近半，净利润下滑超9成
核心财务指标恶化，负债率攀升
不受限现金难以覆盖短债和应付款
关联公司资金常年隐秘输血
违反上市规则却称误解
股价常年低迷，投资者不满
前几日，杭州土拍重现久违的火爆，让市场为之一振。
一众赢家，主要还是以本土房企为主，与其他城市国企央企唱主角不同，杭州的土拍本地民营房企绝对是亮点。
其中滨江集团豪揽11宗地，紧随其后的民营房企是众安集团（HK00672），拿下5宗，总价39.09亿元。作为一家区域性房企，能在行业形势如此严峻的当下，出手阔绰，还是令行业瞩目的。
据众安集团2021年年报显示，2021年众安集团实现全口径销售额279.3亿元，同比增长27.3%，不过据克而瑞地产研究的数据显示，2021年众安集团的权益销售金额179.8亿元，权益比仅为64%，业内并不算高。
今年一季度，众安集团的全口径销售额，据克而瑞数据显示为18.8亿元，权益销售仅为11亿元。较去年同期的70亿、41.5亿，分别下滑了73%、73.5%。
问题来了，在销售情况如此不理想的情况下，以超出一季度销售额20亿的大手笔拿地，会不会给众安集团造成现金流和债务负担？
毕竟，其中有三宗地块是摇号摇到的，运气的背后，会是幸运之神眷顾，还是风险暗藏呢？
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三费成本攀升过半，净利润下滑超9成
先来看一下众安集团2021年年报中体现出来的财务状况。
营收方面，众安集团实现营业收入49.7亿元，其中地产销售收入42.8亿元，同比下降36.6%；酒店经营、商业租赁及物业管理等多元化业务收入约6.9亿元，同比基本持平。
盈利能力方面，2021年众安集团录得毛利润约14.76亿元，同比下降约34.2%；毛利率约为29.71%，同比下降约0.5个百分点；
净利润就降得有点多了，净利润3853万元，同比大幅下滑96.53%，但归母净利润能有7313.20万元，同比也大降91.17%。
众安集团2021年的净利润率仅录得0.78%，较去年同期的14.94%大降94.81%，由此，2021年的净资产收益率（ROE）仅为0.8%，减少91.55%。
由此可见，无论是营收、盈利能力，还是资本市场的投资回报，众安集团都出现了全面恶化，特别是盈利能力方面，也处在历史低位。
作者发现，众安集团2021年在能带来盈利的指标方面全面下滑，但在成本等支出方面却是大面积增加。
如，2021年的销售费用4.32亿元，同比增加34%；管理费用增加45.6%至7.64亿元，其他费用大增95.3%至2.11亿元，同期的公允价值变动也减少115.9%，为-6031万元。
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财务指标恶化，现金难覆短债应付款
其他核心财务数据方面，众安集团也很不乐观。
年报显示，2021年众安集团负债合计453亿元，同比大涨49%。众安集团的债务结构以流动负债为主，流动负债308亿元，占债务总规模的68%，显然这种债务结构会让企业在短期内面临债务集中到期压力；
有息负债方面，至2021年底为169.94亿元，较2020年底的154.93亿元增长了9.7%；
负债率水平来看，这几年众安集团的资产负债率也是逐步走高，2019年至2021年，资产负债率分别为65.13%、69.94%、72.71%、74.96%、79.16%，可以说5年来一直在逆市加杠杆；
剔除预售款后的资产负债率也从2020年的65.6%，增加到66.9%。
一年内到期债务方面，短期借款为36.2亿元，与去年基本持平；21.32亿应付账款中，有20.88亿元将于今年内到期；11.4亿元，同比大增166%的应付合联营公司款项也有11.4亿元；
同期的不受限在手现金及等价物仅有52.32亿元，相较于一年内要到期的57.1亿元的短期债务和应付款项，还无法覆盖。
更何况，今年4月底耗资39.1亿元在杭州大举拿地，无论到期债务还是拿地支出，都将对众安集团的现金流造成很大考验。
而从2021年财报来看，众安集团的现金流表现已经很让人担忧了，经营性现金流方面可以说常年为负。
2018年至2021年，众安集团的经营性现金流净额分别为-12.88亿元、-1.735亿元、-66.81亿元、-2.69亿元；
投资性现金流也已连续三年为负，2021年为-13.1亿元，同比下降了26575%；融资性现金流虽然为20.23亿元，但也同比下滑了75.81%
从现金流指标上来看，众安集团自我造血能力孱弱，这几年大量依靠融资现金补充，而随着去年融资流入的下滑，现金流的风险进一步加剧。
此外，作者还注意到，明年年内到期的有息负债为76.08亿元，过完今年这个坎儿，明年的挑战或将更大。
另据财报披露，2021年底，众安集团有价值364亿元的各类物业资产、股权和现金做了抵押，而同期众安集团的总资产也不过572亿元，剔除负债后的净资产只有119亿元。
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关联公司常年输血，市值低迷股民不满
梳理众安集团的财务数据，很难说这是一家稳健的房企，更多的甚至是风险项。当作者试图通过公开信息想去揭开它的融资手段时，竟然发现信息极少。
没有存量的公开债，也很难查询到近两年发行过信托产品，即便通过旗下子公司的股权抵押记录，非标融资的情况也很少。
后来从众安集团的相关联的公司公告中发现了秘密。
4月底，中国新城市(01321.hk)公布公告称，该集团已与众安集团订立若干交易。该等交易包括集团不时向众安集团提供的经常性垫款。至2021年12月31日，约人民币2.08亿元为免息及约3.77亿元按年利率8%计息，至2020年12月31日，约人民币2.22亿元为免息及约人民币7.88亿元按年利率10%计息。
短短两年时间，中国新城市给众安集团提供的财务资助就达约16亿元。上述两家上市公司实为同一实控人施侃成。
由于垫款的最高适用比率超过100%，故上述垫款构成公司的非常重大收购事项，根据港交所上市规则第14章，必须遵守申报、公布及股东批准规定。
但中国新城市公司却将之视为集团内公司间的交易，未予申报公布，解释为：“由于疏忽及误解上市规则所致”。
虽然是同一实控人，但众安集团和中国新城市明明是两家独立的港股上市公司，竟然将两家公司之间的资金往来视为集团内公司间交易，这样的解释实在难以信服，只能说贵司的董秘是否是持证上岗的？
除了中国新建设向众安集团输送资金外，众安集团的物业板块也常年向母公司输血。
据和讯网报道，刚通过港交所聆讯的众安生活服务，其招股书显示，从2018年至2021年的三年里，众安生活服务每一年都要向包括众安集团在内的关联方垫款，2018年垫款的金额是1816.9万元，2019年是1975.5万元，2020年则高达1.32亿元；同时还为母公司旗下的发展项目提供担保。
现在众安生活服务也将独立上市，希望不要发生类似中国新建设这种占用资金隐匿不报的情况。
与这次杭州大手笔拿地形成鲜明对比的，是众安集团的股价，截至5月6日的收盘价为0.295元每股，总市值16.63亿元。
投资者们揶揄道，杭州拿地的钱，可以买2个多众安集团了。
众安集团的股价2014年以来长期处在1港元以下，是港交所“仙股”常客，2018年年中之后更是跌到0.5元每股以下。投资者们长期怨声载道，在多个媒体平台抱怨公司不重视市值管理，对公司的股价表现非常不满。
不满归不满，投资者又能有什么办法呢？
内容来源： 财经九号院
