【环球播资讯】新城控股王晓松:“三道红线”稳居绿档 经营性现金流为正

发布时间:   来源:不会水的鱼10025

地产行业下行之际,“住宅+商业”双轮驱动的商业模式以及稳健的经营正在助力新城控股穿越周期。

8月30日,新城控股集团股份有限公司(SH601155,下称“新城控股”)发布2022年半年度报告。报告期内,该公司实现营业收入428.03亿元,归属于上市公司股东的净利润30.1亿元,扣非归母净利润25.62亿元。报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06。

从财报数据来看,新城控股业务结构明显优化,得益于1~6月商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率72.22%,归母净利率为7.0%,较2021年同期提升了1.6个百分点,随着行业的修复和公司长期稳健发展,该部分估值将逐步显现。


(相关资料图)

新城控股董事长王晓松在9月2日举行的2022年中报业绩说明会上表示:“公司将一如既往专注于地产开发与商业运营管理的核心业务,双轮驱动战略将继续维稳精进,通过甄别潜力区域与城市,把握结构性机会,持续提升组织效能和组织活力,做好城市深耕,坚持轻重并举,不断夯实传统开发的业务能力,贯彻‘有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务’,在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。”

“住宅+商业”双轮驱动 吾悦广场10年覆盖19个城市群

行业整体举步维艰的情况下,“住宅+商业”双轮驱动战略优势凸显。报告期内,新城控股实现结算面积623.25万平方米,实现结算金额549.38亿元(含合联营项目,下同),实现营业收入428.03亿元。

值得注意的是,公司毛利率逆势同比提升了2.3个百分点至21.9%。其中,投资物业租金毛利率增长了1.6个百分点至72.2%。国信证券研究报告显示,通过细拆业务类型,可持续经营且高毛利的投资物业在2022年上半年的营收和毛利润占比分别为10%和34%,实现了显著提升。

半年报显示,截至2022年6月末,新城商业地产品牌“吾悦广场”完成了135个大中城市、189个综合体项目的布局,开业面积达1,189.06万平方米,出租率达96.01%,报告期内,吾悦广场实现租金收入43.96亿元,同比增长16.57%,对公司业绩贡献逐步提高。

10年间,吾悦广场以上海为中枢、长三角为核心,已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。目前85%的吾悦广场布局于19个城市群,覆盖了全国GDP80%的区域。

吾悦广场打破传统业态规划布局,通过承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合,让每一个购物中心都以“Mall+ X”方式构建新型业态组合,形成独具特色的商业标志,打造商业地产差异化竞争力。通过同行对标,提质增效,价值挖掘,创新突破,做到“相同品质更低成本,相同成本更高品质”。从关注客流到关注客户运营,提升服务体验,不断担当好“美好生活服务商”的角色。

开发销售方面,报告期内,新城控股共实现销售金额652亿元、销售面积657万平方米,全口径资金回笼760亿元,按全口径回笼/全口径签约计算的资金回笼率为117%;60个子项目竣工交付,竣工面积653.56万平方米。截至报告期末共有348个子项目在建,总建筑面积达6638.79万平方米,已售未结转面积达3468.92万平方米,提前锁定未来业绩。

新城控股土储仍较充裕,总土储截至报告期末达1.3亿平方米,仍可满足未来2~3年开发运营所需,土储结构也较为合理,一、二线城市占比约37%,长三角区域三、四线城市占比约29%。

根据半年报披露,公司下半年计划竣工148个子项目,实现竣工面积1762.80万平方米,其中,住宅项目951.16万平方米,商业综合体项目811.64万平方米。

“三道红线”稳居绿档 经营性现金流为正

上半年,新城控股通过抓销售、紧运营、控风险、保利润、提升资金使用效率等,表现出了稳健的财务水平。截至报告期末,其经营活动产生的现金流量净额115.03亿元。

目前,新城控股“三道红线”全部稳居绿档,截至报告期末,净负债率为48.37%,剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,现金短债比为1.06,短期偿债能力较好;半年报披露了合联营权益有息负债情况,截至报告期末,合联营公司权益有息负债合计91.44亿元,较2021年底下降20%,财务状况更为透明。

在偿债方面,新城坚持底线思维,进一步优化债务结构,确保每一笔债务如期兑付,2022年公司公开市场债务到期规模为126亿元,截至8月份,已提前或到期偿还103亿元。

作为首批创设信用保护合约发债的示范房企,新城控股在全行业融资渠道收缩的大环境下,仍然在融资端不断取得突破。继今年5月成功发行规模10亿元的2022年度第一期中期票据后,新城控股计划于9月8日~9月9日簿记发行年度第二期中期票据,发行规模不超过10亿元,票面利率询价区间为3.00% ~4.30%,中债公司为其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

为提振市场信心,新城控股还计划以不超过2亿元自有资金回购公司股份。截至7月底,公司已累计斥资4934万元回购股份238万股,占公司总股本的比例为0.11%,公司将在后续根据回顾方案及市场情况择机实施回购。

据新城控股7月份公告披露,公开拟发行总额不超过61.72亿元公司债已获得证监会批复。

值得一提的是,新城控股商业地产版图经营性物业贷持续落地。1~8月,20座吾悦广场累计获得融资约62亿元,该批债务久期约8~10年,符合公司优化债务结构的长期规划。

出于对公司发展前景的信心,公司董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏,以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的存续公司债券,截至2022年6月20日,累计购买金额达1224.29万元。

此外,王晓松在业绩说明会上还透露:“公司坚持做精主业、提升核心竞争力的同时,围绕主业进行相关业务的研究和探索。截至2022年6月末,吾盛能源累计投产项目55个,累计装机规模约60MW,预计年发电总量7500万度,每年减少碳排放量74775吨。”

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