2021年，万物云董事长朱保全曾感慨，很多地产老板曾说物业是“未来”，但当企业遇到危机时，却先卖了“未来”。

而到了2022年末，物企被摆上货架的情况再度上演。12月以来，便有德信服务、奥园健康、雅生活服务、碧桂园服务、旭辉永升服务等物企股份被控股股东出售的消息相继传出。

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在地产“三支箭”齐发，融资环境改善的当下，房企为何仍选择出售物企股份？又是哪些买家在“接盘”？

物业再被摆上货架

自金科服务易主后，又有多家物管企业的股份被摆上货架。

12月2日，在旗下唯一存续美元债投资人会议上，德信中国管理层透露，企业确有在与其他机构磋商出售德信服务集团股权事宜，但需要一些时间，且存在诸多不确定因素。

紧随其后，12月5日，中国奥园在官网发布一则招标文件，明兴有限公司计划出售由2.17亿股奥园健康股份，占企业已发行股份的29.9%。而明兴有限公司为中国奥园的全资附属公司。

据奥园健康停牌前发布的最后一份财报显示，截至2021年6月末，奥园健康第一大股东为明兴有限公司，连同关联方一起的持股比例达55.15%。若其成功出售29.9%股份，则奥园健康第一大股东将易主。

12月9日，雅居乐集团也表示将出售部分雅生活服务股权。公告显示，雅居乐集团与多名管理人签订了大宗交易协议，将出售4860万股雅生活服务股份，约占企业总股本的3.42%，售价为10.18港元/股，所得款项约4.95亿港元。

而碧桂园服务控股股东杨惠妍也拟通过大宗交易方式减持股份。12月11日晚间，碧桂园服务公告称，杨惠妍全资拥有的必胜有限公司拟出售2.37亿股碧桂园服务股份，约占公司当前股本总额的7.03%，每股售价为21.33港元，所得款项约50.55亿港元。此次出售事项完成后，杨惠妍在碧桂园服务中的持股比例将降至36.12%，但仍为公司控股股东。

而次日早间，旭辉控股集团也发布公告称，将通过投标程序出售集团持有的全部旭辉永升服务股份，该股份约占旭辉永升服务已发行股本总额的23.26%。

中信证券数据显示，目前旭辉永升服务的第一大股东为旭辉控股集团，持股比例为23.26%，第二大股东为林氏家族所有，持股比例为20.76%。此次旭辉控股集团出售所持全部旭辉永升服务股票后，旭辉永升服务第一大股东也将易主。

房企资金仍旧吃紧

财经网注意到，上述5家物企中，除碧桂园服务外，其余4家物企的股份均是被关联房企售出。而从各家房企的表态中可以看出，企业选择在此时出售物企股份，主要是用于偿债或缓解流动资金压力。

据证券日报报道，德信中国方面表示，若德信服务集团股份交易成功，企业会拿出一部分资金用于美元债利息的支付。此外，雅居乐集团表示，此次出售主要是为加强集团资产负债表及财务流动资金，增强短期偿债能力；而旭辉控股集团则表示，出售的目的在于缓解流动资金压力，并为业务营运提供资金。

不过，就在此轮物企股权出售潮之前，房企融资渠道正逐渐“开闸”，信贷投放“第一支箭”、债券融资“第二支箭”与股权融资“第三支箭”相继落地，上述房企也有所受益。

据雅居乐集团官方微信显示，截至12月7日，企业已获得共计1800多亿元的授信额度。旭辉控股集团官方微信也显示，12月5日，其获得邮储银行100亿意向性授信。此外，11月18日，雅居乐集团完成配售股份，净筹集资金约7.83亿港元；而12月13日，德信中国也表示将通过配售股份筹资约2.31亿港元。

那么，房企又为何要急于出售物企股份？

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，今年年底到明年一季度，房企面临的偿债压力相对较大。虽然“三支箭”政策为房企打开了融资通道，但若想通过中债增信或发债的方式融资，房企都需要一定的担保。对于出险房企而言，短期内取得足够资金的可能性不大。此外，目前地产需求端仍未回暖，房企通过销售回款获取资金也相对困难。因此，才会选择将物企的股份摆上货架，以解燃眉之急。

此外，近期物管股股价回暖，也是房企出售所持物企股份的重要原因。

Wind数据显示，11月当月，港股物管股股价大幅增长，58只物管股中，有48只股票上涨。包括碧桂园服务、旭辉永升服务、雅生活服务在内，共计10只股票的涨幅超过100%，另有9只股票的涨幅在50%-100%之间。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，近期物管板块涨势良好，在上涨行情中，房企通过出售物企股份可以回笼更多的资金，也会有更多的投资者愿意接手相应股份。

出售股份谁来“接盘”？

随着物企股份被摆上货架，这些股份最终将“花落谁家”也成为市场关注的焦点。

据克而瑞物管统计，2022年前三季度，上市物企并购交易总规模约99.7亿元，其中，国企背景物企的并购交易金额占比约为59%。

对此，中物研协总经理杨熙表示，当前，与民营企业相比，国资背景物企的资金较为充裕，且希望通过收并购提升自身规模，增强业务的协同效应。因此，国资背景物企参与收并购的热情较高，更有可能收下这些股份。

实际上，出于自身业务需要，部分房企也的确倾向于将物企股份售予国资背景企业。中国奥园在出售奥园健康股份的招标文件中就点明，买方需具备国企背景，且需与中国奥园订立战略合作协议，双方合作进行旧城改造项目。

除去具有国资背景的物企外，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，从自身需求、资金实力等角度出发，部分私募股权投资基金也有可能参与接手上述物企的股份竞逐之中。

而这一情况并非没有先例。11月22日，金科服务发布公告称，博裕资本提出的自愿性无条件全面现金要约以收购公司全部要约股份的事项，已于当日下午截止。在要约截止后，博裕资本的持股比例超过金科地产集团，成为金科服务第一大股东。

此外，财经网还注意到，近期，私募股权投资基金希瓦资产及其创始人梁宏也在大笔增持物企股份。据港交所披露的股权变动信息显示，11月23日，希瓦资产和梁宏分别买入186万股和211万股金科服务股份。增持后，双方的持股比例分别达金科服务总股本的5.09%和6.00%。

而后，11月30日，希瓦资产和梁宏分别买入576.25万股、811.53万股雅生活服务股份。增持后，双方的持股比例分别达5.40%、6.14%。

但在杨熙看来，私募基金入股物企的目的更多是为了赚取收益。目前物管板块受地产行业的影响，整体估值较低。而随着近期物企股价集体上涨，私募基金持有物企股份预计将有较好回报。但从长远来看，私募基金最终还是会退出，让位于产业资本方。

文/王健文（责编：高雅）