美国作家斯宾塞·约翰逊在《谁动了我的奶酪？》一书中写道：“这个世界上唯一不变的是变化本身”。

随着防控政策的放开，社会经济活力正在逐渐恢复，夺回失去的三年成为各行各业最大的愿望。

(相关资料图)

对地产行业而言，这几个月政策面向好的力度和广度都全面超过预期，黎明前的微光已经变成曙光，一些稳健型的房企也开始复苏了。

比如雅居乐。

3月30日，港股上市房企雅居乐发布了年报，向外传递出了一些积极的信号。

通过这份报告，雅居乐展示了一家房企应该如何保持韧性、稳健经营，才能在充满希望的2023年，回归良性、健康的发展轨道。

过去两年，房地产行业面临着前所未有的挑战和极端环境，在市场的动荡和不安下，雅居乐交出的成绩单在整个行业来看，表现如何？

实事求是地说，年报的几项核心数据虽然出现下行，但整体还是符合预期的。

公告显示，雅居乐2022年全年：

实现收入540.34亿元；作为核心收入来源的物业销售，全年实现374.26亿元；毛利10.01亿元；净亏损约133.7亿元，这也是雅居乐上市以来的首次亏损。

客观而言，这份财报谈不上好看，但也在市场预期之中。

毕竟，在过去两年多的严酷周期调整中，房企已集体遭遇业绩“滑铁卢”，由盈转亏、利润暴跌成为行业常态。

综合各家公告来看，导致行业性亏损的原因也差不多：除大环境影响之外，诸如外汇波动、按照香港财务报告准则要求计提资产减值增加等因素，也都属于“事出有因”。

事实上，根据联交所的相关规则，一旦市场转好，雅居乐前期计提的减值会根据情况转回，盈利水平也会好转。

资本市场的投资者的态度足以说明问题。3月30日中午财报发布后，雅居乐午盘一度涨超5%。

尽管出现亏损，但从年报不难发现，雅居乐的各项核心财务指标继续维持稳健。

我们还是用数据说话：

1、过去一年，雅居乐经营性现金流维持正流入，这也是雅居乐连续3年录得经营性现金流为正。

在房地产融资不畅的大背景下，造血能力比盈利能力更加重要，稳定的现金流是保障雅居乐有序经营、业务快速发展的关键。

2、梳理年报发现，在目前已经披露业绩的港股上市房企中，雅居乐是最近几年负债率下降最明显的企业之一。

截至2022年12月31日，雅居乐净负债率由2019年的82.8%降至57.3%，下降约26个百分点；实际借贷利率为6.03%，录得现金及银行存款总额为人民币160.91亿元。

业已过去的2022年，对于每一个房企来说，都是艰难的，但雅居乐没有选择躺平。

不论是融资化债、出让资产，还是在做精地产主业的同时布局多元化，雅居乐一直在全力维持正常经营。

具体而言：

一是积极处置非核心资产，回笼大量资金、有效补充流动性。

公开数据显示，从2021年下半年起至今，雅居乐提前处置了大量非核心资产，通过退出36个合营项目等措施，主动化解风险，实现回笼资金超过200亿元。

二是提前主动偿债，平稳渡过偿债高峰期。

年报透露，通过多次偿债动作，雅居乐2022年的借贷总额减少了约244亿元。雅居乐也因此成为去年少数还能维持正常运营、公开市场零违约的民营房企。

公开信息显示，雅居乐下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月，而境内的将于今年到期的两笔公开债规模不大，偿还压力相对较小。

这也预示着雅居乐将暂时摆脱债务压力，重新回到稳定经营，实现恢复的轨道上。

三是多渠道融资，重塑健康的资本结构。

在国内经济向好、行业支持政策密集落地的大背景下，雅居乐也积极抓住政策利好的契机，打通融资渠道，逐渐恢复了正常的融资能力。

公开信息显示，自2022年11月“金融16条”发布以来，雅居乐获得新增的银行贷款超30亿元。其中，今年1月在境内成功发行中债增公司担保的12亿元中期票据；境外也获得了2家银行的新增融资超过4亿元人民币。

此外，雅居乐近日还获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元；

4月3日，雅居乐又发布了与多家金融机构签订的融资协议，获得两批金额分别为23.08亿港元及3693.6万美元的定期贷款。

普惠性的政策利好下，底子好、资产优质的企业，更容易获得金融机构的青睐，这也印证了那句老话：打铁还需自身硬。

特别是在少数境内房企在境外债券市场信用崩盘，境外评级接连被下调，甚至被关闭境外融资渠道的大背景下，雅居乐作为今年首家获得境外银团再融资的民营内房，顺利获得多笔境外融资，殊为不易。

融资的积极进展，也将极大改善未来数年雅居乐的流动性，公司财务状况有望进一步好转。

四是提前布局的“第二增长曲线”，已持续步入收成期，成为缓解业绩下行的一大利器。

年报显示，在做精地产主业的同时，雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务继续发挥协同效应，去年实现收入人民币166.08亿元；收入占比提升至30.7%，较2021年提升10.7个百分点，营收结构进一步改善。

在当下的环境下，确定性难能可贵。

全力保销售、保交付，雅居乐不仅向外界传递了更多确定性，也为等待转机实现复苏赢得了宝贵的时间。

数据显示，今年1-2月，雅居乐预售金额125.6亿元，虽然同比下降了10.9%，但相比2022年已明显出现好转迹象，“触底反弹”的信号十分强烈。

今年2月，雅居乐的预售金额同比跌了9%，较1月份12.7%的跌幅明显收窄；1-2月预售均价达到15189元/㎡，同比增长12.5%，其中2月预售均价涨幅也要高于1月。

这些数字当然无法与雅居乐前两年的高光相比，但整个行业都面临同样的难题，恢复销售是漫长而艰难的过程。

土地储备是房企造血能力的核心，不仅体现出开发商当下的实力，还是房地产企业未来能否突出重围的根本。

尽管2022年雅居乐采取了审慎的拓展策略，但多年累积下来，雅居乐的土地储备依然丰富且优质。

年报显示，截止到2022年底，雅居乐在全国拥有土储约4016万平方米，货值超过6000亿元，足够支撑雅居乐未来多年的开发。

而且，雅居乐的土储主要分布在长三角、大湾区及海南等战略区域，平均成本仅约3255元/㎡，不仅有资产，还是优质资产。

随着房地产行业触底回升，这些丰厚优质的家底，将对雅居乐未来的经营恢复与发展，提供坚实的保障。

雅居乐预计，2023年公司旗下项目可售货值约1500亿元，预计销售金额将达到650亿元至700亿。

接下来，雅居乐的动作重点十分清晰，那就是在“稳经营、保交付”策略之下，不断推进销售、努力去化。

数据显示，2022年雅居乐在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼，全年成功交付约6万套，面积约520万平方米，保交付成效显著。

春风渐近，静待花开。

在房地产行业暖风频吹的背景下，资产优质、基本盘扎实、态度积极的雅居乐，已经挺过了最难的时刻，不仅看到了自身重回健康轨道的希望，也为市场注入了更多信心和活力。

淬火重生，凤凰涅槃。

在安全平稳地度过这段波澜曲折的行业和市场周期后，如何在未来的行情中体现优秀民营房企的商业价值，是交给雅居乐的新的问卷。