基本面下行势头未改，2 月单月全国商品房销售降幅有所扩大。1-2 月，全国商品房销售金额累计同比下降19.3%（2021 年：同比增长4.8%）；销售面积累计同比下降9.6%（2021 年：同比增长1.9%）。目前，购房者信心处于低位，部分大中型房企因自身问题单月销售明显下滑，信用风险扩散背景下行业单月销售已连月下行，但前2 月销售金额和面积累计降幅明显小于百强的43.4%和43.6%。不过，由于目前政策端变动不大，后期销售端仍面临一定压力。

开发投资明显降速，建工投资支撑增速。1-2 月，地产开发投资累计同比上升3.7%（21A: 4.4%），好于市场预期。拆分来看，建筑工程为支撑投资的主要因素，2021 年建筑工程同增8.6%，而安装工程、设备工器具购置和其他分别下降8.8%、7.8%和0.4%（由于本月分项尚未公布，此处用去年数据做说明）。建工保持较快增长主要系过去数年购置的大量项目已开工，支撑施工仍保持正增长；2021 年及2022 年1-2 月施工面积分别同增5.2%和1.8%，而新开工分别下降11.4%和12.2%。施工与新开工面积走势高度同步，而建工投资与施工面积高度相关；由于拿地与新开工已明显下行，后续投资增速“韧性”待考。

开发资金来源同比转负，销售回款压力增大。2022 年1-2 月，房地产开发资金来源累计同比下降17.7%（2021 年：增长4.2%）。拆分来看，国内贷款累计下滑21.1%（2021 年：下滑12.7%）；自筹资金累计同比下滑6.2%（1-11 月：增长3.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑27.0%和16.9%（2021年分别增长11.1%和8.0%）。开发资金来源企稳仍需等待更具体的政策落地。

销售下滑延续，去化小幅加快。2 月，44 城新房成交面积环比下降24%，晨会速递晨会速递同比下降30%；当年累计成交面积同降34%（上月为降36%），一、二、三线城市分别下降22%、23%及47%。南京、上海 、成都累计增幅较大，而惠州、泉州、盐城累计降幅较大。截至2 月末，14 城新房去化周期为29.5 个月（上月为34.0 个月）。二手房方面，2 月，15 城二手房成交面积环比下降39%，同比下降38%；截至2 月末，15 城累计成交面积同比下降37%（上月为下降36%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数逐步下降，各线城市挂牌价指数止涨后开始缓慢下滑。

各线宅地成交快速下滑，溢价率整体小幅下降。1-2 月，百城住宅用地累计成交建面同比下降61.1%；其中，一线城市下降75.4%，二线城市下降68.7%，三线城市下降53.4%，房企拿地仍较为低迷。成交楼面均价方面，2 月单月出现一定回升，主要系北京集中供地。溢价率方面，自2021 年下半年起，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，2 月单月溢价率环比小幅下降。

投资建议：数据高低无关大局，产业改善尚需时日。从逻辑和现有数据出发，我们发现建筑工程为支撑开发投资的主要因素，而建筑工程保持相对较快增长主要系过去数年购置的大量项目已开工，支撑施工投资仍保持正增长。但客观而言，目前具体数据的高低已无关大局，产业方面实际感受的改善仍需更具体政策出台。在此之前，资产价格的大幅波动或不可避免。