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文/乐居财经研究院 邓鑫妮 曾树佳

奥园似乎有意在抢进度。去年双十一刚过，它就在官微上发表了一篇题为《奋战50天》的文章。文中说到，在2023年到来前的50天内，准备大干一场。从那之后，截至到目前，奥园在官微上，密集更新了12条有关“保交付”“复工”“抓生产”等内容的新闻，传递着不同寻常的信号。郭梓文或许想一手盘活更多的项目，一手要现金流。而为了达成这两个目的，他除了抓生产之外，还亏本卖起了物业平台奥园健康，在试图借外力撬动旧改的同时，获得了2.56亿港元现金。奥园健康的易主，是物业出售潮持续的缩影。自两年前，蓝光、亿达等，拉开卖物业股的序幕之后，就有地产商不断将培育许久的物业平台卖出去，换来现金，支援处在流动性困局中的地产。地产老板们，原本是不愿轻易放弃手中的物业资产的，无奈大环境收紧，手头拮据，只能砸锅卖铁还债，以解燃眉之急。然而，拥有轻资产属性的物业股，其资产体量难以和地产比拟，即便拿物业平台换钱，也是杯水车薪，挡不住地产债务压来的洪水。房企面临的巨额短债，往往是拿物业换来的钱的数倍，甚至是几十倍之多。纵眼望去，近几年卖物业的地产商，如蓝光、亿达、禹洲、祥生、中南等，大多都还没有脱离险境。物业卖股潮“奥园健康卖股，是迟早的事情。”不少投资者看着新闻，脸上却毫无半点惊讶。他们觉得，中国奥园的流动性问题砸下来，碎片掉在了物业公司头上，这是意料之中的事。物企股权出售的齿轮早已转动，又有几家能够独善其身？据乐居财经不完全统计，已经有20家物企股权被卖出或转让，有的部分出让，有的则是将控制权一股脑交了出来。上市物企中，曾经的蓝光嘉宝和眼下的金科服务、奥园健康，都在资本市场易主。其中，蓝光嘉宝已经更名退市，金科服务引入博裕集团作为第一大股东，保留了金科的品牌和上市地位，奥园健康如愿等来了国资接盘，中国奥园股份缩减至24.68%，失去控股股东地位。除了上述已经在交易所上市的物企，更多物业公司在走上市流程的时候就被放到了货架上。阳光智博服务、富良环球、禹洲物业、中南服务等7家物企在递表途中就被出售变了现，祥生物业、中梁百悦智佳、中南服务都已经通过聆讯，却还是被推到买家身边。被风吹起的估值，在房地产市场的一次次违约声中降落，物企出售的频次也跟着放缓。不过这并未持续多久，去年12月，房地产市场融资口径放宽，物管股顺势上扬，随后便迎来了出售小高潮。奥园健康、德信服务集团、旭辉永升服务接二连三被打上“即将出售”的标签，不仅如此，雅生活、碧桂园服务和旭辉永升服务已经被卖了部分股权。雅居乐出售雅生活3.42%股本筹资4.9亿港元，碧桂园服务和旭辉永升服务的控股股东与配售代理签订二级大宗交易配售协议，分别出售5.15%和7.03%股份，筹资4.37亿港元和50.55亿港元。小范围的售股大多在二级市场交易，涉及到控股权的转让则往往需要寻得一个得力的买家。早些时候，碧桂园服务是收并购的大户。嘉宝服务、富良环球和中梁百悦智佳等重量级的收购都出自碧桂园服务之手，当初以不超过100亿的价格收购富良环球创下的收购金额记录，至今没有打破。碧桂园服务跑马圈里一路狂奔，然而当资本市场的寒意降临，它也迟疑了，总裁李长江曾直言，大规模收并购阶段已经过去。大物企能够放慢脚步不买，但总有地产公司急着要钱而卖物业，这个时候，国央企和行业外的投资基金登场了。2022年，华润万象生活拿下中南服务、禹洲物业和祥生物业，稳坐“并购王”的宝座，市场还有消息称，旭辉永升服务也曾接触过华润万象生活。金科服务和奥园健康的接盘方分别是博裕集团和南粤基金，都是有着股权投资经验的基金公司，同时南粤基金还有着国资背景。大幕拉开，物企出售的这场戏短时间内怕是不会结束。救急如救火拿下珠海翠微村旧改项目时，中国奥园大摆了130桌，千人赴宴，觥筹交错好不热闹。如今被债务扼住喉咙的中国奥园，已难以复制这样的盛况。债务违约的大山逼停了中国奥园的脚步，它不得不将刀锋对准手中的项目。日前，奥园以5.84亿元出售了翠微村旧改项目60%股权，接手的是山东健康置业，最终实际控制人为山东国资委。连心头好的旧改项目都卖掉了，奥园能不急吗？中国奥园要保住值钱的旧改项目，就想找合作伙伴一起开发，于是抛出了奥园健康这块敲门砖。2月16日，中国奥园将奥园健康29.9%股权以2.56亿港元的低价卖给南粤基金。其中还带着附加条件，即南粤基金需同步推进与中国奥园集团的旧改战略合作。中国奥园手中还有不少旧改项目，物企出售中给了买方一些甜头，主要还是想傍上国资来做旧改。截至2021年中期，中国奥园还拥有70多个不同阶段的城市更新项目。等不及的，不只有中国奥园。去年3月，欧宗荣将正荣服务24.4%的股份转让给华博贸易，用来清偿一笔贷款。这笔交易来得突然，公告中连价格都未提及，按照正荣服务当时的股价，24.4%股份市值约2.7亿港元。卖股事件之前，信任危机已经蔓延到正荣身上。2022年2月11日，正荣地产单日跌幅66.39%，正荣服务一度跌超85%。而在之后的会议中，正荣地产表示无法如期偿还到期的债务，希望在投资人的支持下，对2022年内到期的美元债本金进行一年展期，缓解债务压力，避免大面积的违约。地产老板的江湖救急，拆物业补地产的情况并不少见。去年末，杨惠妍从碧桂园服务套现50.55亿港元，转头就给碧桂园提供了一笔无抵押免息借款，金额恰好是50.55亿港元，碧桂园服务股份换来的钱最终流向了碧桂园。2021年9月，富力地产表示，执行董事李思廉和大股东张力将为公司提供80亿港元的无息借款。而就在富力地产公布李思廉和张力的驰援计划的当天，富良环球被出售给了碧桂园服务。富良环球的实际控制人正是李思廉和张力，二人分别间接持股46.48%。一援一卖，李思廉二人卖物业救地产的意思再明显不过。股东急着卖物业，一方面，物业处在价格高位时，出售更为划算；另一方面，救急如救火，地产方实在等不及了。难抵巨债无论是拉开物业抛售序幕的蓝光，还是刚将奥园健康卖出的中国奥园，都直言不讳地表示，交易有利于为地产“增加现金流”“提供财务资源”。他们无疑都将旗下的物业股，作为缓解燃眉之急的筹码。但纵眼望去，近几年卖物业的地产商，大多都还没有脱离险境。物业虽然一直被当作地产的第二增长曲线，但其资产体量难以和地产比拟，即便卖了物业，也挡不住债务压来的洪水。蓝光发展苦苦寻找白衣骑士，但雷声大雨点小，虽偶有进展传闻，但靴子始终没有真正落地。迁延时日，它身上的债务持续发酵，直接导致公司的股权，频频被拍卖，被动减持的情况时有发生。近日，在回复交易所问询中，蓝光表达了对事态的担忧，后续存在司法拍卖的风险较大，若目前的控股股东蓝光集团，持股比例继续降低，上市平台易主也只是时间问题。截止2月9日，蓝光集团持有蓝光发展股份，仅剩3.73亿股，占公司总股本的12.29%。而两年前，亿达中国紧随蓝光其后，出售了亿达服务。但直到去年11月，亿达仍在发布债务违约公告，它无法按期偿还一笔美元票据产生的573.45万美元利息。显然，亿达的流动性依旧面临挑战。去年下半年，出售金科服务34.63%股权，换来46.75亿港元现金流的金科地产，在今年1月末，已到期未支付的债务，依然达到119.10亿元，占最近一期经审计净资产的30.6%。卖了物业公司富良环球、接收到股东资金输血的富力地产，则通过境内外债务展期，促成 “亚洲房企最大债务重组案例”，才稍微延缓了债务压力，有了喘息之机。看起来，曾经因轻资产属性被资本无比看好，呈现高估值的物业股，并没有为出险房企脱困，提供多少助力。归根结底，卖物业的钱，与高筑的债台相比，犹如杯水车薪。比如，奥园此次出让奥园健康29.9%股权，换来的仅有2.56亿港元的资金，这与其负债规模相比，或许连绵薄之力都算不上。在奥园还未正式宣布债务违约时，截至2021年6月末，它便有1113.11亿元的有息债务，其中短期负债为517.22亿元，占比高达46%。乐居财经查阅获悉，富力关联方出售富良环球全部股权，对价为100亿元，但富力去年中期的短债，却达到749.3亿；亿达出售亿达服务100%股权，拿到了12.73亿的资金，但其短债却达127.1亿。禹洲出售禹洲物业100%股权给华润万象生活，作价也仅10.58亿，而去年中期，禹洲迫在眉睫的短债，达到了127.1亿。蓝光发展虽没有将蓝光嘉宝尽数转出，但它交出了控制权，得到54.32亿元的资金，但面对443.6亿的短债规模，它或许也心知肚明，这笔交易并不解渴。两项数据的比较，落差之大，让人惊呼。行业寒冬里，房企们在手现金拮据，只能砸锅卖铁，有时候自然会饥不择食，但将培育许久的物业股付之于人，却收效甚微，想必会发出隐隐的感叹。

来源：乐居财经研究院

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