一季度整体成交量升价跌,接下来的常州楼市还会继续放量吗?

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好雨知时节,当春乃发生。这是一个万物复苏的春天,楼市也终于在这个春天有了修复行情。刚刚过去的一季度,常州无论是新房还是二手房成交数据,都呈现出了逐月走高的行情。开局温和修复之后,二季度常州楼市将会怎么走呢?1一季度的常州楼市,确实是有了“小阳春”的气息。依然是先用数据说话新房方面,1月常州新建商品住宅备案1428套;2月常州新建商品住宅备案2217套,环比增加55%;3月常州新建商品住宅备案2823套,环比增加27.3%。二手房方面,1月常州二手住房备案1971套;2月常州二手住房备案3303套,环比增加67.8%;3月常州二手住房备案4837套,环比增加46.4%。上述两组都是官方公布的数据。很显然,从数据面来看,一季度常州楼市的成交量,无论是新房还是二手房,都走出了逐步向上的行情。当然,从成交结构和成交量可以鲜明的看出,一季度的这一轮市场抬头,幅度依然不大,市场明显只是“弱复苏”。出现这一轮数据“抬头”的原因,不外乎有三:第一,去年年末开始疫情管控的全面松动导致的购房需求延后,在年后集中释放。第二,政策端的进一步松动(尤其是3.8%的首套房贷利率)刺激了一部分此前观望的需求入场。第三,无论是新房还是二手房,此轮调整下房价基本已筑底且上行动力仍不充足,"以价换量"仍在持续。市场的变化,肯定是积极的。但从客观来讲,上述3个因素对于市场的刺激,可持续性有待验证。数据上同样有两点体现:1、根据官方数据,常州新房价格同比在走低。1-3月,常州全市新房备案均价为15945元/㎡,同比下降6.95%。虽然房价走低有很大程度的结构性因素,但房价如果不回稳,需求端的观望情绪很难改善。2、根据克而瑞常州机构监控的常州重点项目的来访认购数据来看,3月以来各重点项目实际来访量确实在逐周走低。2一季度数据已经摆在眼前了,二季度市场预期又如何呢?分析师认为,在阶段性放量之后,常州楼市想要保持复苏动能还存在一定的掣肘,即持续的需求。楼市复苏的核心在于需求“引擎”的持续发力。而需求主要来自于两个方面,内在需求和外来需求。内在需求是否充分,主要可以从三个方面来判断:第一,人口。2022年末,常州常住人口为536.62万人,比上年末增加1.66万人,同比增长0.31%。全年出生人口2.96万人,死亡人口3.21万人,人口自然增长率为-0.47‰。从这个增量来看,较难为常州楼市提供强有力的内需驱动。第二、城镇化率。2022年末,常州城镇化率为78.01%,这个数据远高于全国的65.22%。当城镇化发展进入进入终场,存量、流量、质量将成为关键,大增量的时代即将过去。第三,房价。催动城市内部需求的最大动力,其实还是房价的上涨动力。由于从2016年到2021年常州房价经历了补涨到结构性上涨等多轮涨价之后,2022年开始新房、二手房价格都有不同程度的回调。从短期来看,只有房价呈现回稳,甚至稳中能有所回升的态势,内部需求才能得到进一步释放。外来需求如何判断呢?分析师认为也有几个参考方向:第一看发城市展战略。“532”发展战略下,常州城市空间格局谋变,城市能级进一步提升是有目共睹的,这是利好常州楼市中长期发展的。第二看经济和产业发展。因建设“新能源之都”口号的提出,常州今年受到的关注目光越来越高。这对于常州经济发展、产业发展甚至吸引青年人才,都是有着强效的促进作用的。尤其是今年常州楼市GDP要迈过万亿大关,将为楼市发展提供坚定的支撑。综合来看,常州楼市短期内需求增加的动能尚不明显。但从长期来看,高站位的城市发展战略和强劲的产业发展势能,最终肯定会为常州楼市发展提供充足的发展动能。从这个层面来讲,在阶段性放量之后,分析师预判二季度常州楼市想要维稳或者上行仍具备一定压力。但即便有压力,还是要对常州楼市保持信心,毕竟在当下,信心比黄金都重要。34月,是二季度的开局,对于楼市来说其实是非常重要的一个月份。如果这个月的成交量能够维持3月的水平,对于恢复市场信心将起着重要的作用。这个道理,相信无论是房企还是监管部门都能够明白。所以这个月对于购房者来说,依然是好的入场节点。首先,为了维持成交,开发房企肯定会在4月进一步放量。除了极个别有相对高流量的楼盘,大部分楼盘仍然会保持现有的折扣力度,甚至可能会加大。其次,购房政策仍然会维持宽松,甚至有可能会加强。据分析师了解,常州此前预告的公积金新政,很有可能在4月落地,这对于部分购房者来说也是利好。上面已经讲过了,不要只看短期,从长期来看,常州未来的发展是足以维持可持续性的楼市未来的。当然,对于购房者,还是要强调一些老生常谈的买房建议:1、优选核心区的高品质资产。2、刚需购房者,除非是地缘性自住需求,否则尽可能的避开偏、远、荒的新板块。3、自住类购房者尽量还是考虑所见即所得的配套,因为规划类的东西动辄等个三五年,你不一定等得起。4、投资的话可以坚信有明确规划导向的城市发展格局,产业、资源、人口聚集的新方向,未来价值肯定会提升。当楼市从“居者有其屋”的时代转变为“居者优其屋”的时代,我们期待常州房地产市场能尽快恢复平稳健康。

来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)

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文章来源:克而瑞

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