◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

【资料图】

前不久，今年1-2月房企销售排行榜出炉后，业内都很吃惊，很惹眼的TOP10强房企居然大洗牌，建发房产和华发股份这两家地方国企居然强势挺进了十强。

相对于建发房产，华发股份去年虽贵为千亿房企，但品牌知名度要低很多，目前异军突起，一鸣惊人，堪称新晋地产黑马。

华发股份的迅猛扩张，也就是近两年多的事儿。大家若有记忆的话，就能想起来，这家珠海国企曾在多个核心城市高调抢地，特别是2020年左右，土拍市场很热，有人统计过，其为拿地曾斥资约千亿。

2021年下半年以来，楼市深度调整，房企迎来大洗牌，背靠珠海国企华发集团的华发股份仍能持续发力销售，业内期盼其将大秀2022年财报，没想到却是大变脸。

去年，华发股份取得营业收入591.9亿元，同比增长15.5%；实现净利约47.3亿元，同比增长1.06%；归母净利约25.8亿元，同比下降19.3%，扣非后归母净利下滑约17.8%。

也就是说，华发股份去年陷入“增收不增利”困局，特别是公司股东应占净利明显下滑了近两成。

若仔细观察，大家会发现，华发股份相对于去年营收增幅15.5%，营业成本同比增幅达到约24.3%，这明显高于营收增幅，作为产品的商品房主要成本就是土地成本。

有分析人士会说，从溢价率看华发，彼时一大半的地都是底价或接近底价拿的。但要注意的是，彼时热点城市为土拍降温，控拿地高溢价，出台了很多限制条件，比如抬高起拍楼面价、竞自持比例等。

从区域贡献看，华发股份的营收主力是华东及华中，合计360.7亿元，毛利率19.4%，同比增加3.88个百分点，华南大本营取得营收107.8亿元，毛利率18.78%，同比骤降12.62个百分点。

相对于华发股份去年整体房地产开发销售毛利率20.25%，华南和华东及华中区域的毛利率均低于这个水准，华南下滑的有点惊人，应该跟此前拿较高溢价地分不开。

“增收不增利”背后，大家还会发现，华发股份的少数股东权益急剧膨胀，截至去年底飙升到897亿元，母公司权益只有197.4亿元，居然比2021年底还减少了11亿元。

从净利分配来看，华发股份去年少数股东损益只有约21.5亿元，这跟其权益规模及占比很不匹配，也成为被业内质疑其暗藏“名股实债”的关键把柄。

去年，华发股份实现销售额1202.4亿元，权益销售额751.1亿元，权益销售比率62.5%，相对较低，按克而瑞监测排名，其这两个指标均排名全国第18位。

2022年，华发股份取得经营净现金流约383.4亿元，同比微增6.3%，去年现金及现金等价物净增额约28.2亿元，同比减少43亿元，期末现金及现金等价物约525.4亿元。

截至去年底，华发股份货币资金528.3亿元，比2021年底增加29亿元；短期借款只有约3490万元，相比2021年底10.3亿元则大幅减少；一年内到期有息负债253.8亿元，同比增加31亿元。

同期末，华发股份围绕“流动负债”一栏，涉及应付票据7.3亿元，且全部为商票；涉及应付账款333亿元，其中工程款282.3亿元；涉及其他应付款近230亿元，其中“往来及拆借款”176.6亿元；其他流动负债涉及短期应付债券约13.9亿元。

再看“非流动负债”一栏，华发股份涉及长期借款825.8亿元，应付债券约232.9亿元，合计一年期以上，其他非流动负债约124.3亿元，且全部为证券化融资工具。

截至去年底，华发股份有息负债总额1455.5亿元，按长期负债占比81.9%计算，也就是1192.4亿元，应该说是涵盖了上述证券化融资工具的其他非流动负债部分。

同期末，华发股份账上还有18.8亿元永续债融资余额，虽计入了权益工具，但本质上就是有息负债。

从财务面上看，受益于去年三季度以来，金融支持房企再融资这个大背景，华发股份依靠国企信用优势，仍在信马由缰狂飙，比如整个去年在上海竟然夺得了拿地双冠王，规模扩张还会继续。