截止3月31日，约105家上市房企公布了2022年业绩报告。而今年的房企业绩会几乎都有涉及对“开发天花板和新增长曲线”的讨论。万科、华润置地、龙湖、新城控股等提前布局多元业务的企业，则因为在新赛道实现了“抢跑”，收入利润和市场份额等方面多已呈现效果。

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例如新城控股，作为行业最早一批提出“住宅+商业双轮驱动”的企业之一，截止2022年末，公司实现营业收入1154.57亿元，其中物业出租及管理收入92.24亿元，同比增长15.75%，在总营收中的占比则提升到约8%，较上一年扩大近3个百分点。

合计商铺办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，新城控股2022年的商业运营总收入则约100.06亿元（即含税租金收入），同比增长15.82%，业绩贡献率持续提高。

商业运营业务的收入和占比逆势“双增长”，主要因为新城吾悦广场数量增加。财报披露，2022年新城控股完成15座吾悦广场开业，截止报告期末在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量共145座，开业面积约1319.74万平方米，出租率达95.13%。

不过吾悦广场对新城控股财报的贡献不止收入规模，更明显的效果是在利润方面。

风财讯留意到，新城控股出租管理业务的毛利率高达72.6%，对公司的整体毛利率、加权平均净资产收益率（ROE）、净利润等核心指标产生支撑。例如，报告期内新城控股的净利润现金含量平均达到294.91%，处于行业前列。截止2022年末，公司在手现金余额314.63亿元，保证了现金流安全性。

长期深耕运营，或也会提升公司整体运营水平。一个细节是，新城控股截止2022年应收账款为5.05亿元，应收账款周转率平均为241.4次/年，收帐迅速，反应出公司的账款运营水平持续提高。

客观而言，在波动的市场行情中，商业在一定程度上给了新城控股超预期的财务支撑力。

从融资方面也可以发现，新城控股截至报告期末的整体平均融资成本为6.52%，连续三年下降。而这得益于吾悦广场经营性物业贷持续落地，商业物业资产证券化拓展的CMBS、CMS等融资渠道。加之新城控股抓住“示范企业窗口期”发行了3笔中票、1亿美元债，正式获批150亿元中票注册额度、推动定增募资80亿等，财务和安全边际被一步步垫高。

面向未来，商业运营业务也是新城控股打开想象的关键。

因为当前政策鼓励不动产私募股权基金、公募REITs、租赁住房长期贷款，三大“退出渠道”打开后，内地经营性不动产能真正完成“投-融-管-退”的闭环，发挥回报长期稳定、抗风险力强的优势。对于投资者这是新的投资机会，对于企业经营者这是物业保值升值、赚取多元收入（例如管理费、运营效益、投资回报）的契机。

近期商业地产公募REITs领域已有新消息。国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

商业地产领域的公募REITs项目审批如果成功落地，对于新城控股一类商业地产公司而言，无疑将打开新的价值曲线。