买市区新房的过程，前面都特别顺利。

(资料图)

因为孩子上学的原因，我们短时间内不会搬到市区居住，所以，市区的这套房子，更多是从投资的角度考虑的。

当时我们的目标只有一个，摇新房，且尽快买到。考虑到我们的积分虽然不算低，但也不算太高，只能考虑那些没有那么热门的项目。

虽然当时上海有很多新盘一二手价格倒挂还挺厉害的，但基本以市中心的豪宅为主，我们是真心够不上。

按照我们小600万的积蓄，第二套房，首付至少七成算，我们能够得上的，总价最高也只能是1000万以内。

我的目标其实是比较明确的，就是一定要在上海中环以内，如果能买进内环内就更好。所以我们的选择范围相对是比较确定的，没太多选择的余地。

我们很快就选中了上海内环外但距离内环很近的一个项目，均价10.5万/平米。有一个100平米左右的三房两厅户型，总价在800-1000万左右，基本符合我们对房型和总价的要求。

毫不犹豫的，2021年12月初，我们就认筹了。当时上海的市场已经冷下来了，我们选择的这个项目，认筹人数虽然超过了房源数，但并没有触发积分，我们也陷入了能够在上海市区买房的喜悦里，几乎无视了当时市场的变化。

月底，项目的摇号结果出来了，我居然排进了前十位！感觉我这辈子的好运都被这次摇号给用掉了。

是的。上午摇号结果出来，下午兴冲冲去选房，因为首付还没有完全准备好，和销售打了招呼，先付了30%的房款。

在这之后，不仅是市场继续变冷，我们自己的收入状况也发生了大变化。老公的公司因为经济形势不好，裁员加降薪，他虽然勉强保住了工作，但收入大幅缩水。我的情况也没好到哪里去。

原本计划是首付80%，贷款20%的，这样按揭压力小一点。现在发现，已经拿不出这么多钱了。如果首付七成，那就意味着我们每个月要还的按揭超过15000元。

为了离女儿的学校近些，我们还在租着房子，每个月租金6000元。放在以前这对我们来说还不算太大的压力，现在两个人的收入同时缩水，每个月光在房子上的开销就超过20000元，瞬间压力山大。

为了支付这套新房的首付，我们几乎掏空了所有的积蓄。本来计划中的首付八成，是想找朋友借一些，拿到年终奖后先还掉一部分，剩下的后面半年左右还掉。

当时我们和项目约好过了春节后再过来付完首付款。谁知道那一年，不仅收入缩水，计划中的年终奖也飞了。

春节期间，我们盘算了很久，还是决定首付七成，600万的积蓄掏空后还差一点点，我们再找朋友借，先把房子买下来再说。

2022年3月初，我们去售楼处把600万的积蓄都刷空了，剩下几十万的首付尾款，和销售好说歹说，又给我们延了一个月。

谁知道这一延，就是将近3个月。3个月之后的情况，比之前更糟糕了。我们俩的收入又缩水了。每个月15000元的按揭和6000元的房租已经快把我们的收入都榨干了。

没办法，想来想去，我们只好把目光放到我们那套已经住了快10年的房子上。

我们自己在郊区买的那套房子，因为距离孩上学的学校有点远，在孩子上学后，这几年平时基本空关着，每个周末回去就当度假。

现在压力一上来，这房子空关着肯定是不行了。

其实早就有朋友建议我们把这套房子卖掉，以无房户的身份去“打新”，积分高，能参与的项目多，说不定摇到热门项目就能大赚一笔。

但是，这房子说是在郊区，距离地铁站步行只需要不到10分钟，而且步行范围内还有一个很旺的商场，刚刚开业两年。我们从10年前搬到那里，从荒凉无人、生活不便到现在车水马龙、交通生活都很方便，已经有了感情。

更重要的是，这是一套四房两厅两卫的大房型，我们买的时候曾经开玩笑：以后就算是不换房，也足够住了。

所以，我们从一开始就没想过要把这房子卖掉。哪怕是到了现在压力山大的时候，我们的第一反应也是考虑把这套房子出租。

等到我们决定把房子放租时，时间已经来到2022年的7月。市区的新房，办好贷款的时候，时间也已经是6月了。

当时对房租没那么敏感，以为我们那套大房子能租到每个月10000元以上，等问完中介才发现，可能8000元都不一定好租，因为户型太大了，这么大户型的租房需求，本来在郊区就不多。

挂了半个月几乎无人问津后，我老公开始给我“洗脑”。

“房龄超过10年的房子，尤其是郊区的房子，价格快速上涨的阶段也基本到头了，后面就只能跟着板块价格浮动了。”老公劝我，不如把这套房子卖掉，可以再买一套新房，还掉借朋友的钱之后，如果有多余的钱，可以再提前还掉市区那套房子的一部分贷款，减轻压力。

如果孩子在上高中之前都在现在的学校，两套新房交付后可以先出租，至于以后我们想搬到哪套房子里住，就后面再说了。

这个计划真的很诱人。我欣然接受了老公的“洗脑”。我们很快就转变策略，走上了“以一换二”的道路。

可惜的是，我们卖房的决定还是晚了。8月底让中介把房子挂出去的时候，当时上海的楼市在经过7、8月的一个小高潮之后，已经迅速凉下来了。

本来中介跟我们说，我们这个户型很受欢迎，估计最多一个月就能卖掉。结果一个月之后，连个确定的意向客户都还没有。

当然，这其中也和我们总价咬得比较死有一定关系。950万到手，报价比我们预期价格低三五十万想谈的客户倒是有好几个，但是都被我们一口回绝了。

我们的想法是，这房子也不是非卖不可。卖掉了我们的压力确实可以大大减轻，但还没到必须降价卖的程度。如果不卖，我们再撑个一年半载也没有问题。

当时楼市放松的政策一直在出，我们对上海的楼市还是抱有很大期望，其实当时内心还是有点着急的，想赶紧卖掉这套房子，趁着市场还没回暖的时候，抓紧在新房市场上再捡个漏。

好在10月底就有明确的意向客户想买我们这套房子了。虽然他们也是置换，要卖掉原来的房子才能付款过户，当时嘴上说不急，但心里还是有点着急的我们，看到他们接受了我们的价格后，很快就达成一致，和他们签了意向协议，当天就收到了买家30万的定金。

这笔钱一拿到手，我们就先把借朋友的钱先还掉了。

房子一卖掉，我们马上又开始看新房了。当时的打算是，要在2023年到来之前搞定，总价在650万以内。

这次没有太多执念，也没有花很多心思，基本就在自己熟悉的区域里找位置、品质、开发商品牌都相对较好的项目。评估的标准只有两条，要么有地铁，要么是学区。

学区这个当然在新盘时都没办法确定，基本靠赌。因为我们属于5年内有过购房记录的，积分更低了，基本上那些太火的项目都没有考虑，看来看去，很快就选定了一个项目。

这个项目比我们卖掉的那套的房子距离市区还要远一些，但在上海接下来着重发展的五大新城之一，而且就在新城的核心区，环境也不错，有一条规划中还没有最终确定的地铁线路就在项目不远处，还有一所上海重点学校的分校明年就要开始招生，距离项目也就两三百米远，项目被划入学区的可能性非常大。

买郊区房就是买规划，买未来。这个项目的第一期我们没赶上，一是买房的资格还没有腾出来，二是我们看中的户型没开。

第二期勉强赶上捡漏，当时已经是2022年的年底，差不多算是上海楼市最冷的时候。认筹客户选完后还剩下不少房源，当时我们卖掉的房子过户在即，踩着项目售磬的尾巴选了房，目标户型也没挑中，退而求其次，选了第二目标的户型，总价比预算还少了100多万。

赶在2023年到来之前，我们把第二套新房的认购协议签了，心中一块大石头落地。后来就是按部就班走完所有流程了。

一个多月前，我们终于完成了“以一换二”的所有流程和手续。接下来，就等着市区那套房子的贷款满一年后去申请提前还贷了。

也不知道是为什么，我们对上海的房价就这么有信心。说实话，到现在，我们也不知道这个“以一换二”的决定对不对。我们也没有指望靠着这两套房子赚多少钱，只是觉得太多现金放在手里，总是担心会贬值。

也许我们“以一换二”的决定总是没有踩对市场的节点，但对我们而言，每一个决定，可能就是当时最好的一个选择。

编者手记

时间跨度一年的“以一换二”的过程，还是在上海楼市最惨淡的2022年，我也很佩服他们的执着和勇气。

他们有自己明确的目标，并一直朝着这个目标坚定地往前走下去，这是很难得的。

对市场的走势，每个人都有自己的判断，至于结果，只能交给时间。我相信，无论对与错，他们都做好了承担最坏结果的准备。

不敢把钱放在手里，担心货币贬值而去买房，这是很多人内心的真实想法。缺乏可靠的投资渠道，一直都是资金流向楼市的最佳理由。过去是，现在也还是。

来源：丁祖昱评楼市

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文章来源:丁祖昱评楼市