近年来，房地产暴雷事件层出不穷，整个行业的资金压力备受关注。
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2022年8月30日，雅居乐集团控股有限公司（股票代码3383.HK，以下简称“雅居乐”）在香港联交所公布了2022年半年报。
根据半年报披露：2022年上半年，雅居乐营业收入金额为人民币316.45亿元，净利润为人民币33.54亿元，综合毛利率为23.4%。
仅从这些营业数据来看，公司的经营成果表现为下滑。但结合整个地产行业的大环境，考虑到汇兑损益、其他收益、其他收入的影响，雅居乐半年报取得如此业绩已经算是行业中的“优”等生了。
让我们结合半年报，一起来看一下雅居乐的“优”和它背后的故事。
一、稳字当头，全力以赴偿还到期债务，求生存
净负债比率即净借贷（总借贷扣除现金及现金等值项目及有限制现金）除以总权益是反映地产行业偿债能力的一个常见指标。截至2022年6月30日，雅居乐净负债比率为48.3%，比2021年12月31日的50.8%降低2.5个百分点。
从财务费用净额中可以看出，2022年上半年的利息支出和上年同期相比降幅较大，从35.56亿元降至20.84亿元，降幅41.4%。主要是因为上半年借贷平均结余减少，实际借贷利率5.59%和上年同期5.96%相比略有减少。
截至2022年6月30日，雅居乐的借贷总额和上年末相比减少137.04亿元。
这从公司对外公告的偿债记录可以看出，公司在全力以赴解决债务问题，以减轻偿债压力。如：公司在3月份赎回5亿美元6.7%优先票据，5月份全额偿还 33.45亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额……
据2022年8月30日最新公告，雅居乐已经将足够资金存入受托人指定的银行账户，用于 2022 年 8 月31 日（到期日）全数赎回未偿还的本金额为 3.6亿美元的 2021 年票据，资金相当于未偿还本金额连同累计至到期日的利息。
这预示着雅居乐已顺利偿还完8月份最后一笔美元债，公开信息显示，下一笔到期的5亿美元票据时间为2025年1月。这几年时间足以给雅居乐喘息机会，从容应对接下来的行业变局。
市场见此消息，也给予了快速回应，截至2022年8月31日收盘，雅居乐股价上涨8.66%。
二、多管道、多方式筹融资，降费用实现节流
雅居乐对外多管道融资，多方式筹集资金，确保按时按量偿还了内外债。具体表现如下：
01多管道融资
据半年报披露，雅居乐采取多管道融资方式。2022年上半年，雅居乐集团在6月通过中国香港的英皇道柏架山道项目公司，获授予本金总额为8.94亿港元2024年到期的夹层融资；并签订优先融资补充协议，银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元，同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。
02通过缩减费用为偿还债务铺路
(1)销售及营销成本
2022年上半年，雅居乐的销售及营销成本为人民币10.08亿元，较2021年同期的人民币12.73亿元下降20.8%。销售及营销成本占收入的百分比下降至3.2%（2021年同期：3.3%）。
(2)行政开支
2022年上半年，雅居乐的行政开支为人民币17.16亿元，较2021年同期的人民币18.99亿元下降9.7%，该降幅主要由于期内雅居乐加强费用管控。
(3)其他开支
2022年上半年，雅居乐的其他开支为人民币1.01亿元，较2021年同期的人民币1.13亿元下降10.0%，该降幅主要由于期内慈善捐款及杂项支出减少所致。
三、稳扎稳打，前瞻性、多元化布局，谋发展
雅居乐短期内全力以赴偿付到期债务求生存，但它并未放弃经营布局和战略部署，并未放弃发展之路。
01预售金额触底反弹，多地顺利完成项目交付
雅居乐2022年上半年预售总金额为394.5亿元，对应建筑面积307万平方米，预售均价1.28万元/平米。在售项目为201个，其中包括13个全新项目。预售金额呈现先跌后升，在整个行业表现不景气的情况下，这样的表现已属优秀。
除了偿债方面做出的努力外，雅居乐也在努力保交付，这也是公司短期内面临的挑战。2022年上半年，雅居乐在项目交付方面，在广州、佛山、南宁、北京、上海等20个城市完成了超过2.7万户、254万平方米的交付任务，整体表现较好。
02预留充足、优势布局土地
截至2022年6月30日，雅居乐拥有4349万平米的土地储备，可以支撑公司未来4-5年的发展。出于保守策略，本期无大量新增土地。这些土地分布在81个城市和地区，平均楼面地价3534元/平米，价格较低，均有一定的成本优势。
从布局来看，雅居乐的土地主要聚焦大湾区和长三角地区。其中，在大湾区的土地储备约为1055万平方米，占整体土地储备的24.3%，现拥有开发项目达51个；在长三角则拥有529万平方米的土地储备，占整体土地储备的12.2%，现拥有开发项目达47个；在香港则拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备约为20389平方米。
这些城市群经济发展水平相对较高，人口购买力较强。这些客户群体可以为雅居乐提供较为充足的市场需求，预示着雅居乐将来稳定的市场销售有了一定支撑。
03物业管理表现亮眼、环保业务未来可期
雅居乐坚持“地产为主，多元业务协同发展”的营运模式。基于该模式，2022年上半年，雅居乐实现了多元业务收入占比的提升。上半年，物业发展业务收入与多元业务收入的占比分别为75.1%及24.9%，其中多元业务收入的占比较去年同期上升8.1个百分点。
表现尤为亮眼的是物业管理（对应主体主要是：雅生活）收入，和去年同期相比，其增加了31.7%。雅生活凭借全产业链布局，采取灵活的拓展策略，加速对于住宅存量、非住宅市场的拓展，持续拓宽项目来源，第三方市场拓展面积持续稳居行业前列，显示出可持续的增长韧性。
截至2022年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张，合约面积（含控股成员企业）达5.585亿平方米，包括新增合约面积超过4,320万平方米，较于2021年12月31日增长8.4%，占总合约面积的79.1%，是雅生活规模增长的主要来源。
此外，雅居乐的环保业务也不容小觑，未来可期。2022年上半年，环保业务成功获取多个《危险废物经营许可证》，新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态，加速了产能转化，释放有效产能。近10个项目相继成功换证，意味着各项目平稳经营的表现赢得长期经营许可，旗下装备工程公司的环境工程水污染防治设计元素亦获批乙级资质，环保业务环境工程软实力得到有效提升。
04布局新能源车、调味品赛道，增加新的利润增长点
根据半年报披露，雅居乐积极布局新能源汽车及调味品行业的新赛道，分别成为威马和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东。威马已于2022年6月完成向香港联合交易所有限公司递交上市申请书。威马是电动汽车技术引入到中国主流市场的先驱之一，凭借其领先的技术及快速的增长销量，展望未来威马成功上市后，将为雅居乐带来可观的投资回报。
值得一提的是，雅居乐目前持有威马6.46%股权。
综上所述，在行业困境期，雅居乐这种稳扎稳打，在保稳定、保信用的前提下，进行前瞻性、多元化布局，或许可以助其经历寒冬后成为行业翘楚！
