2022年是上市房企业绩大退步的一年。
Wind数据显示，截至3月29日，已披露业绩的65家上市房企，出现净利润下滑的有56家，亏损的房企有37家。对照其他房企的业绩表现，绿城中国似乎给人一些惊喜。
(资料图)
近日，绿城中国披露了2022年财报，财报显示，公司2022年实现营收1271.53亿元，同比增长26.8%；净利88.95亿元，同比增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。
乍看之下，营收、利润双增，对比央企保利、招商，要么增收不增利，要么双降，绿城的业绩表现似乎可圈可点。
那么，实际情况真的如此吗？慧声君为你层层分析，拨开迷雾看财报真相。
1、业绩未达标，毛利率持续下滑
国家统计局数据显示，2022年中国商品房销售额13.33万亿元人民币，同比下降26.7%。绝大数房企2022年销售额都呈现出下滑趋势，未能完成业绩目标，绿城也不例外。
绿城中国执行董事、副总裁李骏曾在2022年中期业绩会上称，公司2022年度销售目标为“保底”3100亿元、“挑战”3300亿元，具体完成度依赖于市场走势。年报数据显示，绿城中国2022年实现总合同销售金额3003亿元，低于2021年的3509亿元，也未能完成3300亿元的年度目标。
在3003亿元的销售额中，自投项目销售额为2128亿元，归属于绿城集团的权益金额约为1224亿元，权益比58%。权益比虽然有所提升，但销售额含金量依然偏低。绿城品牌销售的代建管理项目（非自投项目）销售额875亿元。
报告期内，公司的毛利率持续下滑。2022年绿城中国实现毛利220.21亿元，毛利率为17.3%，同比下降了0.8%。公司2019年、2020年毛利率分别为25.4%、23.7%。
多年来，绿城的永续债长期维持在百亿规模以上，因利息较高，持续侵蚀着公司净利润。报告期内，公司永续债持续降低。2019年-2022年永续债规模分别为212.3亿元、206.2亿元、107.58亿元、15.26亿元。
值得注意的是，虽然永续债有较大幅度降低，但公司利润率并未有太大修复，物业销售净利率为7%。
2、模糊少数股东，“鲸吞”大多数利润
阅读绿城财报，先入眼球的是“2022年股东应占核心净利润64.14亿元，较去年增长11.3%”。这么一看，绿城的盈利超乎预期，但继续往下看，实际归母利润仅有27.56亿元，同比下降38.3%。
归母利润少是因为，少数股东分走了近七成利润：61.39亿元。2021年，绿城的少数权益股东应占净利润为32个亿，2022年同比几乎翻番了。
2021年财报显示，绿城中国少数股东权益占比57.68%，少数股东损益占比仅为27%，明股实债很明显。2022年绿城少数股东权益738.62亿元，占总权益66%。少数股东投资与所得利润比例基本相符，似乎避免了明股实债。
对于归母净利润偏少，少数权益股东应占净利润较大，绿城给出的解释是：一，绿城发行了美元债，去年美元升值，将来要把人民币换成美元来还债，造成了汇兑损失。绿城是美元债的发行主体，汇兑损失没办法分摊给子公司的少数权益股东。二是由于房地产市场下行，对项目存货计提了资产减值损失。
但投资者对这些解释显然不太买账，人们好奇的是这些少数股东到底是谁，为何“鲸吞”这么多利润？
湖南长沙绿城青竹园项目开发主体是湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司，由湖南绿城投资置业有限公司、舟山果园投资有限公司分别持有97%、3%的股权。绿城对湖南绿城投资置业有限公司的持股比例只有51%，另外郭佳峰持股29%，黄建海持股20%。舟山果园投资有限公司的唯一股东是郭佳峰。郭佳峰的公开身份是绿城的执行董事、执行总裁。
杭州临安绿城桃李春风开发主体是杭州临安金基房地产开发有限公司，原本由绿城持股51%，浙江交投持股49%。后来，绿城把所持桃李春风项目33%的股权，转让给了宁波梦田投资咨询合伙企业（有限合伙）。这家合伙企业的主要出资人之一是傅林江，他是宋卫平的蓝城集团的执行总裁。
上述公司都被绿城作为非全资子公司进行了并表。在绿城1114亿元净资产中，绿城的股东们应占净资产只有360亿，少数权益股东应占净资产将近739亿。
在2022年绿城新增土地储备里，有个项目杭州咏桂里，绿城的权益占比是63.3%。项目的开发主体是杭州绿城浙旦置业有限公司，这家公司的股东名单里有个神秘存在：沈阳全运村建设有限公司。股权穿透显示，沈阳全运村建设有限公司的实控方是广伟集团。广伟集团的高管：董事长潘猛、董事朱玉钢、监事许别，都在绿城任职。
绿城的很多优质项目背后站着类似上述职业经理人充当的模糊不清的少数股东。但一些高风险项目，绿城反而是保持了高权益占比。
此外，信托身影依然若隐若现。
2022年，绿城在北京花费了大约100亿拿了三块地，分别是朝阳区的晓风印月、石景山区的西山云庐、亦庄的桂语听澜。拿地的时候，绿城还是单兵作战，拿完预售证后，三个项目的股东方就出现了新的面孔，分别是陕国投信托、上海信托和华润信托。这三家信托公司各自占据了项目小一半的股权。
投资类信托过去经常充当明股实债的角色，但绿城高层说：这是真正的股权合作，不是明股实债。
2015年，中交集团坐上了第一大股东位置后，绿城有了央企的光环。但作为第一大股东，归母利润却如此稀薄，不知道中交会作何感想？
3、净负债率攀升，凶猛拿地从
2022年度业绩公告看，绿城中国负债、负债率有所提高。
截至2022年末，绿城中国银行存款及现金(包括抵押银行存款)为703.94亿元，略低于2021年末的714.96亿元；总借贷1401.21亿元，高于2021年末的1274.59亿元；净负债697.27亿元，高于2021年末的559.63亿元；净资产负债率62.6%，高于2021年末的52.0%。
对于净资产负债率提升的原因，绿城解释主要是由于公司去年归还了90多亿元的永续债。
在行业大部分民营房企暂停拿地、减少拿地的背景下，绿城对于土储规模仍有野心。2022年，新增项目27个，承担成本约408亿元，预计新增货值达1037亿元。
从拿地成本上看，并不便宜。2022年，绿城新增土储平均楼面价约14620元/平方米，创下近年来新高。
反观，绿城自投项目的销售均价却没有太多增长，甚至由2021年的28416元/平方米下降至26823元/平方米。
销售均价与新增土储楼面价之间的空间渐窄势必会影响到利润。
展望2023年，绿城中国能否解决少数股东权益过大的问题，过高的土地成本是否会进一步拖累利润表现？我们拭目以待！
