标普：下半年楼市销售有望回暖，改善盈利能力及高杠杆率为开发商复苏关键

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久期财经讯，4月11日，标普发布一篇报告称，中国开发商有望在2023年下半年实现销售复苏。然而，标普预计，考虑到物业交付所需的时间，自2024年起，只有达到更高的销售量，盈利和杠杆率才会有所改善。

标普信用分析师Jay Lau表示：“去年，资产减值拉低了中国房地产的整体收益，在2023年可能会更进一步减值。陷入困境的开发商正在处理许多障碍，如债务重组、退市，甚至清算。”

地产疲软或将延续至2023年

最近，在香港特区上市的中国开发商公布了2022年业绩。在财报公布前，21家实体公司发布了负盈利警告;13家处于停牌状态，未能如期发布业绩;还有一家刚刚退市。

2022年，受防控措施导致的施工中断影响，杠杆率大幅上涨。标普预计，由于去年收入下降了15%，开发商的债务/EBITDA平均比例从2021年的6.1倍将上升到2022年的8.2倍。

合同负债将使开发商难以在2023年提高收入。截至2022年12月，开发商的合同负债下降了10%，这是销售疲软的一大表现。

开发商还以牺牲利润率为代价刺激现金流。2022年的EBITDA利润率相比2021年的19%平均下降了5%。在持续多年的增长后，2022年全国平均售价下降了3%。标普预计平均售价将继续承压，则2023年的盈利能力将难以获得提高。

开发商资产减值的机会

2022年是一个资产减值的时期，大量开发商减少库存，反映出项目价值的显著下降。资产减值高达库存的11%。

鉴于减值费用的不均衡性，标普在计算盈利能力时不包括减值。通常情况下，由于低线城市的房价不具备足够弹性，开发商对低线城市的敞口越大，减值的可能性越大。标普认为，由于低线城市的房价降幅可能高达10%以下，在2023年，开发商可能仍会进行额外减值。

公司和审计师之间的谈判也会影响减值。标普发现，少数受困开发商在2022年没有进行任何减值，此类公司多数将审计工作交给了四大会计师事务所以外的审计师负责。

转机：销售复苏、审慎的财务管理和资产负债表的修复

尽管投资级开发商比同业更具韧性，其杠杆率仍然出现了增长。2022年，由于债务水平上升了13%， 债务/EBITDA比例从2021年的2.8-6.4倍上涨到2.9-8.5倍。

标普信用分析师Ricky Tsang表示： “销售复苏和利润率稳定对于防止盈利降低意义重大。同时，开发商需要提高股本，缩减土地支出以改善杠杆率。"

2023年第一季度，个别公司销售可能出现复苏，如中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.， 简称“中国海外发展”，00688.HK)、华润置地有限公司(China Resources Land Ltd.，简称“华润置地”，01109.HK)和龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Ltd.，简称“龙湖集团”，00960.HK)，该季度销售额同比增长36%-74%，有助于这些公司控制杠杆率。

开发商也可以通过筹集股本以修复其资产负债表。万科企业股份有限公司(China Vanke Co. Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)近期于香港特区配售了3亿股H股，筹集资金39亿港元。保利发展控股集团股份有限公司(Poly Development Holdings Group Co., Ltd.，简称“保利发展”，600048.SH)也宣布非公开发行股票配售计划，以筹集高达125亿人民币的资金。

开发商前路漫漫、困难重重

房地产行业面临着盈利疲软和杠杆率上升的问题，除此之外，还有退市、停牌和负利润预警所带来的整体风险。

尽管如此，事态仍朝较好的方向发展，许多陷入困境的开发商宣布了债务重组计划。中国恒大集团(China Evergrande Group，简称“中国恒大”，03333.HK)近期宣布的境外债务重组计划是行业回暖的一个起点。

对房地产行业来说，去年是极为艰难的一年。经济低迷带来的影响仍将持续到2023年，对具高杠杆的民营开发商影响尤为显著。一些实体在2023年第一季度的销售业绩有所改善，这可能标志着地产行业发展已出现转机。

本报告不构成评级行动。