红周刊 记者 | 熊颖

有投资人强调，部分地产股所表现出来的触底反弹，并不意味着整个行业已经触底，也可能是优质股价的提前反映。

在市场大盘持续走低的大背景下，房地产板块却表现出了较好的抗跌性。2022年至今(3月11日），地产（申万一级行业指数）跌幅5.62%，仅次于同样表现较稳定的有色金属、交通运输等行业。多位投资人分析表示，地产股所表现出来的抗跌性与低估值特性和政策边际放松有关。而自从2021年三季度，公募基金对地产股的配置比例略有回升。

而地产股的走势也分化明显，其中融资、拿地国企央企优势凸显。而接受采访的专业人士指出，央企国企依然是配置地产股的首选，但由于市场系统性的风向和整个行业的政策影响，布局地产股仍需耐心。

政策边际放松加低估值

地产股抗跌性明显

谈及股市深度调整中，为何房地产板块整体抗跌。深谙地产行业的财经知名博主朱酒向《红周刊》记者表示，前几年在政策打压下，以及“房住不炒”的主基调下，整个房地产行业都在逆水行舟。资本市场的房地产股一直不见起色，且去年地产股更是经历了一段时间的集体杀跌，本身估值都处于较低水平。但现在，不管是信贷政策，还是资金监管政策以及行业上都在边际放松。当下投资地产股，会比较安全。

近期也确实看到了陆陆续续有些城市在放松调控。平安基金也对《红周刊》表示,在稳增长基调下，房地产作为国民经济的支柱，很难缺席。经过近两年来一系列调控，行业泡沫化、货币化势头得到根本扭转，房价过快上涨也得到了有效的扼制；而行业景气度从去年下半年来已降至历史低点。这种背景下，对房地产调控的结构性放松和优化势在必行，这是整个板块相对抗跌的原因。

虽有房地产内部人士认为，利好政策对房企销售的提振作用并不大，但微木资本创始人吕晓彤对记者说：“短期来看，政策的传导和影响确实没有那么快，但从长期来看，房子仍然还是大家资产配置中的重要一环。而资本市场看的并不是短期，而边际改善对投资人的情绪有很大提振。”

房企走势分化明显

融资、拿地国企央企优势凸显

此外，虽然整个地产板块抗跌性明显，但无论是A股还是港股的内房股，走势都出现明显分化，招商蛇口、保利发展、金地集团、中国海外发展、华润置地等国企、央企性质的地产公司表现强势。

利檀投资董事长陈昊扬表示，未来“死掉”的房企会比活下来的多，现在多数上市民营房企最终都会陷入债务重组的艰难处境，而活下来可能性更大的房企则有可能在股价表现上出现触底反弹的情况。基于此，上述地产股开始反弹可以理解，但这并不代表整个行业已经触底了，这可能是优质企业股价的提前反映。

《红周刊》记者发现，在股价表现上成长性较好的招商蛇口、保利发展、金地集团、中国海外发展等房企，确实在融资、拿地等方面表现出了较强优势。

比如，今年以来的信用债发行方面，仅有滨江集团等个别民营企业成功发债外，绝大多数的发债主体还是国企、央企以及有国资背景的房企。根据Wind数据，2022年1月1日～3月10日期间，万科成功发行信用债99.9亿元，绿城中国、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、金地集团依次发行信用债46亿元、40亿元、30.1亿元、30亿元、24.89亿元(见表1）。

此外，在2022年前2月，百强房企有七成房企未拿地，投资处于停滞状态的大背景下，绿城中国、华润置地等国企、央企同样表现出了较强的拿地意愿。据克而瑞数据显示，今年前两月，绿城中国、华润置地分别新增土地货值391.5亿元、232.2亿元，位居房企拿地排行榜第一、第二。除此之外，万科、金地集团、中国海外发展、保利发展也依次新增土地货值137.1亿元、108.4亿元、108亿元、77.6亿元（见表2）。

吕晓彤告诉《红周刊》记者，从融资端来看，民营房企较更难获得银行和金融机构的融资贷款，且民营房企自身已较为脆弱，再加上此前民营房企的持续爆雷，负债率等数据不透明等特质加剧大家的恐慌心理。未来越来越多的民营房企将会退出历史舞台，而资金优势、信用优势明显的国企、央企则会占据掉绝大部分的房地产市场。

“虽然中国房地产高速增长的时期已经过去，但‘玩家’基数减少之后的房地产市场体量仍旧不容小觑。且从长期来看，房地产还是一个利润率很高的行业，之所以这么说，在于房地产的本质就是它能放极高的杠杆，对于能拿到银行、金融机构的钱的那部分房企来说，还是一个非常好的生意。”吕晓彤说，“买地产股，第一选择还是国企央企。”

布局和抄底地产股仍需耐心

天风证券研究报告指出，2021Q4公募基金持仓数据显示，地产股持仓总市值环比+24.0%至1098.4亿元，持仓市值占股票投资市值比重环比+0.17pct至1.56%，持仓占比连续两个季度小幅回升；地产股持仓市值占比相比标准行业配置比例低配0.54pct，低配幅度同样连续两个季度收窄。随着2021Q3政策底逐渐显现，公募基金对地产股的配置比例略有回升。

面对这一变化，陈昊扬向《红周刊》记者表示，“去年上半年，可以看到地产配比在基金机构里面已经到了近10年的最低位，行业到了最底部。而现在资金的进入，我觉得这些都是准备抄底的，已经开始进来布局了。”

谈及地产股布局策略，其表示，第一波，可以先关注“死不了的”房企；第二波，再买那些“好像要死，最后又活过来”的房企，因为那个时候，它的股价大概率是跌到最底部的，后续“活过来”，股价的反弹力也强；最后一波，可以“押宝”洗牌后的“真正赢家”，即，那些市占率扩张最快、最后赢得市场份额最多的房企。

不过，陈昊扬也提醒：当前的市场仍处在巨大的波动中；且整个房地产的调整，以及去年下半年房地产对金融系统的冲击仍在发酵之中，并没有完全见底，尤其最近几天仍不断有新的、此前行业内认为比较稳健的房企违约爆雷；另外三月份，许多房企还需要面临不小的美元到期偿还压力，且今年上半年都是到期高峰，所以接下来还会有好几个“坎”，可以预见更多的房地产企业会倒下，而到了下半年，可能才是真正的见底，所以地产板块的布局和抄底需要耐心。

（本文已刊发于3月12日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）