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本周增幅/本年增幅/仓位/重仓一/重仓二/重仓三

0.46%/-14.66%/104%/新城控股/滨江服务/绿城管理

在自己这么多年的投资生涯中，本周估计是最为惊心动魄的一周。

周一，三只港股全部大跌，全天账户-8.5%；

周二，新城控股跌停，港股仍然大跌，全天账户-8%；

周三，新城控股仍未止跌，最为绝望、恐慌的时刻，差点割肉。随着港股回升，才勉强拉回，全天账户+5%。只有在最绝望、最恐慌的时候，才明白自己对于持仓的认识到了什么程度。

周四，中概大反转，新城控股涨停，绿管、滨服涨幅都超过10%，全天账户+8%；

周五，新城控股在犹豫中再度涨停，一周中1天跌停2天涨停，前所未见，全天账户+4%。

02

2月简报公布的挺早，这篇更新其实上两周就开始写了，但股价低迷，一度想放弃更新。好在本周不管是我个人还是股价总算挺过来了，还是把它发出来吧！

01

2月销售情况

2月份公司实现合同销售金额112.31亿元，比上年同期减少9.81%；销售面积约118.48万平方米，比上年同期减少9.03%。

销售均价9500左右，复合预期。销售金额同比下降9%，远超预期。因为这个下降幅度相比同行业40-50%的下降幅度是非常亮眼，单月112亿的销售金额同样排进了行业前十。

公司近期座谈会答复：要客观去看它，不是整个行业都已经出现了销售的环境改善。确实是我们在春节比别人更重视一些，我们初三开始一线案场全部正常上班。

新城2月虽表现较好，但整个销售市场仍然处于冰冷状态，不容乐观。

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2月租金情况

2022年2月公司商业运营总收入为7.92亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

1月31天8.14亿，每天0.26亿；2月28天7.92亿，每天0.28亿，租金这块简直就是稳稳的幸福，但算的太细意义也不是太大，保持跟踪就好。

从去年开业的几个吾悦来看，广东四会、河南荥阳、辽宁沈北等3个吾悦前两月表现都是不错的，预估第1年租金将超过6千万；很难想象大西北的宁夏银川吾悦是表现最为亮眼的，预估第1年租金将超过8千万。

重庆2个吾悦都在去年12月底开业，目前看表现很一般，2个加起来的租金竟然跟大西北的银川吾悦差不多，去大众点评看了一下渝北、大足吾悦，不管人流、好评排名都比较落后，吐槽点比较多，希望能迎头改进。本人尤其关注重庆渝北吾悦，因为同一位置集聚吾悦、天街以及大悦城等三大综合体，让我们看看渝北吾悦能取得怎样的效果，拭目以待。

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吾悦获取情况

截至2022年2月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到192座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内136个大中城市。

2月获取1座轻资产吾悦，恢复重资产获取吾悦将变得遥遥无期。

公司近期座谈会答复：一季度没有拿地规划，二季度现在是想看看市场的情况。恢复拿地主要取决于两个方面：

1）销售性现金流达到一个比较正常的水平；

2）融资性现金流回到正常的水平。

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融资端情况

在公开市场融资端仍然没有好消息，即使有消息对股价的影响也微乎其微，比如旭辉在3月14日晚公告称以4.75%的超低利率发行10亿元中期票据，3月15日的股价仍然无法止跌。

在非公开市场，公司近期座谈会答复：

经营贷大部分来说都是一个银行来一对一去看的。有一家3月中大概就会放款，审批已经来过了，另外一家浙江的大概三个亿左右，昨天刚刚发下来。从我们铺排的计划来说，不会寄希望于说靠经营贷这些，我们之前做的计划都是按照最严苛的方式，就是融资完全没有打开，按照这个方式去做的铺排，当然如果能够有多一分的融资性现金流增加一分保底的东西。

对于后续债务的情况，公司同样给出了详细的答复：

今年公开市场债务到期一共是120多亿，包含了1月份和3月份，我们3月份也有美元债已经公告提前赎回了，都包括进去。3月份是我们偿债的一个高峰期，一共40多个亿，包含内地美元债，现在已经3月初了，距离时间也比较近，所以我们已经做好资金排布了。对于整体后续的债务到期我们两手规划。

1）最好的是借新还旧能够续上，但在这个过程中，公司还是会考虑利率成本；

2）另一手准备就是假设不能借新还旧，我们觉得成本不合适的话，公司就是计划用自有资金去偿还。

个人认为不管是股价还是公司经营，最艰难的时刻已经过去，继续等待新城发债与恢复拿地的好消息。