过去这一年，力高集团的成绩冰火两重天。

3月28日早间，力高集团发布2021年业绩报告。从数据来看，过去这一年，企业实现合约销售额470.11亿元，同比增加14.7%；收益203.96亿元，同比增加63.8%，业绩看起来颇为亮眼。

而伴随销售额与营业额而来的利润这一数字，却揭开了力高集团销售业绩的“遮羞布”。

PART ONE

利润被“掏空”

从利润这一财务指标来看，力高集团的表现出现了一个“悖论”。

财报数据显示，2021年集团实现溢利25.15亿元，同比大增74.3%。与之相对，本公司所有者应占溢利却同比减少31.8%至8.84亿元。

对于本公司所有者应占溢利下滑，企业并未在公告中给予解释。但财经网梳理发现，非控股股东分走了高达16.31亿元的净利润，逆势同比增长10倍，占比总利润的64.85%。这意味着，非控股股东几乎分走了集团股东利润的2倍之多。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，从上市企业来看，发生这种“本末倒置”的情况在逻辑上和会计准则上是正常的，但是从企业战略和经营策略上而言却不是很普遍。

据了解，力高集团合作开发项目的情况十分突出。据财报显示，于2021年12月31日，集团拥有处于不同开发阶段且尚未售罄的房地产开发及投资项目133个，年报中并未公布项目的权益占比，但其中带有“力高”标识的项目仅有8个。

据了解，在力高的合作名单上，不乏有旭辉、美的、佳兆业、滨江、阳光城等排名更加靠前的上市房企。

而这造成的直接结果便是企业销售额的“水分”过大。据克而瑞公布的2021年房企权益销售额排行榜显示，力高集团2021年权益销售额208.1亿元，权益占比仅有44%。

虽然企业合约销售额得到一定增长，但柏文喜认为此举并不可持续。其表示，力高选择合作模式开展业务，企业利润已经下滑。这样的模式持续下去，一方面，会影响企业可持续发展的资金支持能力；另一方面，过多的合作发展模式以及在合作中并不具备控制性地位的状况也会削弱企业的主导权，对企业的战略实施和可持续发展能力是十分不利的。

不仅如此，近期，正是企业合作名单上的包括旭辉、美的在内的多家企业管理层均在2021年年度业绩会上明确表示，未来要减少合作拿地，要进一步提升自身权益比，在需要合作拿地时，会优选、慎选合作伙伴。显然，排名更靠前的上市房企也意识到了过往简单的追求流量规模已经不适用于当下形势，甚至部分合作的风险反而会大于收益。

当然，对于力高集团来说，非控股股东的作用也不止于此。以”净负债率=债务净额/总权益”的计算公式来看，非控股股东权益是降低净负债率的重要因素之一。而据财报显示，2021年，集团非控股股东权益达到83.58亿元，同比增长36%，远超集团拥有者应占权益增速16%。

只是，力高集团报告期末的净负债权益比率为52.8%，仍较2020年同期增加4.1个百分点。这也侧面说明，企业真实的负债增长幅度恐怕更高。

PART TWO

巨额债务压顶

实际上，相比于利润的下滑，企业债务这一关更加难过。

财报数据显示，于2021年12月31日，企业拥有现金及现金等价物75.34亿元，受限制现金33.23亿元，企业经营现金流量净额甚至并未公布。

同期，集团的借款约为194.44亿元。其中，一年内到期债务高达98.13亿元。这也意味着，受限制资金之外的现金已经难以覆盖短期债务。

不仅如此，企业还为此承担着极高成本。数据显示，2021年，集团的平均借款成本利率（按本期间已产生的利息开支总额（包括资本化利息）除以平均借款计算）高达9.71%。

这一融资成本大大高于力高集团所处位置的行业平均值。据克而瑞数据显示，2021年100家典型房企的新增债券类融资成本为5.32%，较2020年全年下降0.99个百分点。其中，境外债券融资成本为6.88%，较2020年全年下降1.71个百分点；境内债券融资成本为4.06%，较2020年全年下降0.43个百分点。

“现在的市场环境下，头顶这样的巨额债务，意味企业流动性压力巨大，偿债能力存疑。”柏文喜如此表示。

实际上，对于力高集团的债务压力，机构也已有所担忧。

3月16日，惠誉将力高集团的长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级自“CCC-”下调至“C”，回收率评级维持在“RR4”。

此前，力高集团曾宣布已就2022年4月到期未偿还的1.97亿美元债券、2022年8月到期未偿还的3.05亿美元债券及2023年5月到期未偿还1.5亿美元债券发起要约回购，以置换2023年到期的债券。

尽管回购要约提出给予激励费用且未降低本金和利息，但惠誉依据其标准将债务展期9至12个月视为不良债务交换。惠誉认为，回购要约是力高因流动性不足为避免违约采取的必要之举。若力高成功完成拟议债券回购要约，惠誉将下调其发行人违约评级至"RD"（限制性违约）。

PART THREE

物业上市作用几何？

力高集团成立于1992年，从福建起家，在闽系房企中，一直显得很不起眼，但其却也有着闽系房企的激进基因。企业管理层在2021年初的年度经营会议上便表现出对于规模的强烈渴望。

据官网显示，企业于2021年1月16日至17日举行该年度经营会议。会上，集团总裁黄若青代表董事会发布新一轮三年战略规划，正式开启“千亿”目标的新征程。对此，各部门负责人甚至签署了责任状。

而企业的拓储节奏也在践行管理层的战略部署。2021年，企业共计拿下20幅土地，其中上半年拿下16幅。

只是，在市场环境发生根本性转变后，企业的拓储节奏和“千亿”目标都受到了影响。柏文喜称，在现在的行业环境下如果没有新的模式突破或者发生奇迹，这个目标实现的难度显然是很大的。

从销售数据来看，2022年前两个月，力高集团实现合约销售约45.20亿元，同比下降18.3%，销售下滑态势尚未被扭转。

面对压力巨大的房地产市场，力高集团开始选择将目标放到物业上。去年12月底，力高健康生活第二次递交招股书，2022年3月18日通过聆讯。

但此时此刻的物业上市作用又有几何？在职业投资人朱酒看来，物业上市扩大融资，等于卖资产。对于当下物业发展状况，其直言“皮之不存，毛将焉附？”。

实际上，从当前的资本市场变化中，也可以窥得物业的艰难之处。据同花顺数据显示，截至3月28日，港股上市的物业管理板块总市值4928.9亿港元，较去年的上万亿已经腰斩。

不过，柏文喜称，通过分拆物业公司上市可以提升母公司的股价和市值，优化母公司的经营条件，对于减轻负债压力是有明显好处的。就股价差异而言，在物业股已经大幅回调的情况下依然远远高于房地产股，因此目前以物业公司分拆上市来直接或者间接反哺地产在事实逻辑上还是成立的。

但如何将逻辑变成现实，力高集团显然还需要很长的路要走。

内容来源： 地产杂志