来源：商业人物
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壹
被债务阴云笼罩着的中国家居首富车建新，可以缓口气了。
这几天，他等来了两个大救星。一个是厦门国企建发股份（600153.SH），一个是电商巨头阿里巴巴（9988.HK）。
1月13日，建发股份发布公告，拟以不超过63亿元现金收购红星美凯龙(01528，601828.SH)29.95%股权（涉及股份为13.04亿股A股股份）。同一天，阿里巴巴也江湖救急，换股入局。据红星美凯龙13日的公告，阿里巴巴已出具意向函，有意以8.44元/股的价格行使换股权利，获得美凯龙2.48亿股A股股票，耗资20.95亿元。
图片来源：建发股份公告截图
消息一出，投资者信心随之大增：1月16日，港股红星美凯龙（01528）股票大涨29.59%；同一天，A 股美凯龙(601828.sh)复牌，一字涨停。今日，A 股美凯龙再度涨停，收盘涨10.10%%至5.67元/股。
不过，面对投资市场的振奋，车建新应该心情很复杂。因为，这是他割肉卖股换来的。尤其卖的还是他耗时37年，一手养大的“孩子”。
红星美凯龙（即红星美凯龙家居集团股份有限公司），是车建新一手打造的家居龙头企业，也是全行业第一家在A+H股上市的家具公司。车建新所实控的红星控股（即红星美凯龙控股集团有限公司），是美凯龙的母公司，持有其60.12%股份。这次与建发股份的交易，红星控股割让了将近一半的股权。
这也是无奈之举。这两年，车建新已深陷流动性危机。据红星控股债券发行人财报数据显示，截止2022年上半年末，红星控股总资产为1874.88亿元、总负债1229.18亿元；其中，一年内到期的流动负债为662.25亿元，货币资金仅87.57亿元。
高额债务压顶，车建新不得不卖掉自己最值钱的家底，出售美凯龙的股权。并且，这并非红星控股首次出售资产。
贰
故事讲到这里，想必很多人还是弄不太明白，美凯龙的母公司为啥会欠下这么多的债务？
要知道，红星美凯龙作为主国内最大家居连锁卖场，四五年前还风光无限的呀？尤其是2012年和2018年，公司先后在港股和A股上市之后，两市市值一度还曾超过千亿元。车建新也曾在2018年以385亿身家登顶中国家具行业首富。
是什么让车建新这个百亿首富，在短短4年多时间里，就深陷债务泥潭？一切还要从车建新的商业模式说起。
车建新，1966年出生于江苏常州，是草根创业的典型。他从木匠学徒开始，20岁时用600元启动资金，创办了一家家具作坊。25岁时，他开设了家居专营店“红星家具城”，并采用前店后厂的模式，自产自销。到了1999年，他开始自己买地，于2000年设立了上海真北商场，成立了“红星美凯龙”品牌的首个商场。之后，他将商场开往全国，走上连锁化经营道路。
红星美凯龙商场，并非简单的家居渠道商或者零售商，而是一个地产运营商+平台服务商。类似于欧美的Shopping Mall，公司只负责做商场管理，不做具体经营，为入驻的品牌商提供“统一的营销、统一的售后服务、统一培训”等服务，从而收取租赁和管理费用。
换句话说，车建新做的是收租或者房东的生意。它赚钱的模式，是通过买地建造卖场，然后出租店面来获取收益的，具有典型的商业地产发展商特征，只不过专注于家居建材领域，进行特色连锁经营经营而已。
这一模式，从车建新最初建立上海真北商场时便已开启。他曾对媒体表示过，“买地是做企业绝对的命根子。”他吃到了最初的地产红利。根据媒体报道，他1998年买的地，在2008年就已经升值了20多倍，光地价升值就升了一百多个亿。
红星美凯龙快速发展时期，正是商业物业费暴涨的时期，这种先行一步，让车建新迅速将红星美凯龙复制到各大城市。到2006年的时，红星美凯龙便在全国拥有37家建材商场，这些商场大部分是通过买地盖楼的方式建造而成，以出租场地的方式经营。2006年这些商场的销售额为106亿元，向零售商收取的租金就达到8亿元。
彼时，意气风发的车建新曾发出过“两个春天”的论断：“我们赶上了第一个春天，又遇到了第二个春天”。其中第一个春天，指的是赶上了楼市地产的红利期；第二个春天,是资产的证券化，或者说资本运作。
2007年，他提出“复合地产”模式，即以家居卖场立项拿地，再进行开发住宅项目，这些都曾被外界解读为公司快速寻求现金流的方式。这一年的6月份，红星美凯龙的前身海红星美凯龙家居家饰品有限公司正式成立。同年，车建新还和妹妹车建芳，共同出资组建了红星控股的前身上海红星美凯龙投资有限公司，两人分别持股92%、8%。
两年后，车建新在房地产领域的布局更进一步。这一年，红星控股成立了子公司上海红星美凯龙房地产有限公司（简称红星地产）。
不同于红星美凯龙主要以自持物业、自建卖场为主，顺带“圈地”搞搞房地产；红星地产的主要业务定位于商业地产及住宅项目开发。2014年，红星控股又成了另外一家房地产开发平台红星置业（即上海红星美凯龙置业有限公司），红星置业的业务有住宅部分，但更多的还是偏向商业地产，目标是为自己的家居商场服务。
中国房地产行业不断向好的十几年中，车建新一度春光无限。家居商场领域，他通过不断将家居商场进行抵押，而后贷款买地、盖楼、招商的方式，跑马圈地，迅速扩大规模。早在2016年，红星美凯龙便成为了全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商，商场数量一度突破200家。
图片来源：视觉中国
在地产行业的黄金十年里，红星地产的销售业绩也是节节攀升，2020年销售额已达到了400亿元，待售货值接近千亿，其地产业务版图覆盖了华东、华中和华西市场，可售住宅比例达到了80%。
2018年-2020年，红星地产分别实现全口径销售额为478.7亿元、601.1亿元、614.3亿元，复合年增长率8.67%。
叁
然而，当房地产的寒冬渐渐来临之际，车建新这套建立在高杠杆、高负债基础之上的扩张模式，开始失灵了。
首先是卖场方面，伴随着车建兴不断拿地，红星美凯龙的资产负债率开始逐年上升，在2017至2021年间，分别为54.72%、59.14%、59.95%、61.16%、57.44%。截至2022年三季度末，美凯龙的负债依旧高达56.85%。
另外，自疫情爆发后，客流量减少，大型家居商城都陷入了低迷期，红星美凯龙的日子自然也不好过。2022年红星美凯龙前三季度实现营收104.84亿元，同比下降7.67%，归母净利润13.18亿元，同比下降36.17%。去年12月，全国多地商户还爆出过联合抵制红星美凯龙的新闻，据网传视频显示，当地商户于卖场前集合并拉起横幅，要求减租降费。
来自地产业务的压力更大。仅以红星地产举例，数据显示截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。截至2020年6月末，红星地产主体红星企发负债总额达877.4亿元，其中流动负债达725.02亿元，占比高达83%。
这给母公司红星控股带来带来了巨大的资金承压。2019年-2021年，红星控股的负债总额为1680.96亿元、1966.06亿元、1241.96亿元。2022年上半年，红星控股总负债达1229.18亿。其中一年内到期的负债662.25亿元，而账上货币资金却只有87.56亿。
图源：红星控股2022年中期财务报表截图
资金流成为车建新的大问题。早在2021年之后，他便开始学习万达，转型轻资产，进行“减肥瘦身”。这一年，红星控股将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本，以40亿元出售了红星地产70%的股权，以6.96亿元的价格将旗下成立不久的美凯龙物业80%股权转让给了旭辉永升。
甩卖资产之前，车建新还曾通过发债、转让债权等方式缓解资金问题。早在2020年10月，红星美凯龙便首次增发拟募资36.78亿元，其中11亿用于还债，剩下25亿用于项目建设。同年11月26日，红星控股发行“20红星05”债券，规模合计25亿元，期限3年。
不停卖卖卖之外，家居业务方面，车建新曾多次尝试转型，期望能拯救红星美凯龙于颓势之中。他曾试图在新零售、互联网营销方面，进行探索，公开要求公司在线上不断发力，加大数字化方面的能力建设。他曾于2020年9月，亲自下场尝试过直播带货，然而效果一般。截至目前，红星美凯龙仍旧一直依赖线下，未能搭上线上直播购物的时代东风。
只能说成也萧何败也萧何。回顾车建新的创业经历，他最初的品牌型商业地产模式，曾是商业创新的典型，2014年被哈佛商学院选为商业案例。然而天下没有一成不变的生意，时代趋势的变化，会带来商业上的不连续性。
抓住了上个时代浪潮的他，曾带领公司舒舒服服的过了将近20年“收租”生活，然而当互联网浪潮兴起，新的风口出现之际，红星美凯龙“收租”+重资产的商业模式却未能进行更深一步的改革和进化。再加上地产行业下行，他最终溃败于新一轮的商业浪潮之中。只能希望强援出手之后，他能度过危机。
参考资料：
1.《建发股份有意“入主” 美凯龙连续两日涨停》，证券时报
2.《红星控股身陷风波：半年亏损27亿、资金缺口164亿，旗下红星置业被传裁员降薪》，搜狐财经
3.《车建新要卖掉最后值钱的家底》，国际金融报
4.《车建新的房地产生意：已布局12年，用卖场做拿地“敲门砖”》，澎湃新闻
