有人说，恒大爆雷，带崩地产公司的信用。

恒大物业的爆雷，把物业公司的信用也带崩了。

恒大物业账上的134亿存款，临到年报审核才发现是为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行，没了。

虽然，这个第三方是谁，公告没说。但大家都清楚，大概率与恒大脱不了干系。

这一恶性事件，也将物业公司违规为地产公司进行利益输送这一“台底交易”，摆到了台面。

一时间，物业股的投资者们都很担忧——

其他物业公司会存在类似的风险吗？

地产公司的风险会不会传导到物业？

更直接的问题，物业股还能买吗？

在这样的背景下，碧桂园服务今天发布的2021年度业绩，就变得尤为重要。

大家都想从宇宙第一物企碧桂园服务这里找到答案。

遗憾的是，碧桂园服务似乎没有交出一份令投资者满意的答卷。

中午时分业绩挂网后，碧桂园服务的股价随即便出现盘中跳水，一度暴跌超8%。

直至收盘，跌幅仍达4.86%，充分表达了投资者的担忧。

“不要把我们跟2007绝对地联系在一起”

客观上来说，碧桂园服务的业绩并不差。

总营收288.4亿元，同比增长85%；

净利润43.5亿元，同比增长56%；

毛利率30.7%，同比下降了3.27个百分点；

净利率15.08%，同比下降2.75个百分点；

营收、利润的增长都不错，就是盈利表现差了一些，毛利率和净利率都是下降。

碧桂园服务总裁李长江，将业绩发布后股价的下跌，更多归结为资本市场的恐惧。

他在投资者会议上强调，碧桂园服务是真正的战略自主、财务自主，呼吁投资者不要那么恐惧。

即便碧桂园地产的发展不如原来那么快，但碧桂园服务的合约管理面积已经超过15亿平方米，当中来自碧桂园地产的管理面积只占40%，未来还会继续下降。

力证关联地产公司对碧桂园服务的影响有限。

他甚至喊出：

不要把我们跟2007绝对地联系在一起！

2007，是地产公司碧桂园的股票代码。

曾几何时，物业公司还是那个依靠母公司交付楼盘 “给饭吃”的房地产“配角”。

一朝飞上资本枝头变成了“金凤凰”，而房地产则落魄成了“破鼓万人捶”，就要上演“我和你没有毛线关系”的资本切割，生怕被地产公司连累。

也是有点悲凉。

物企“并购王”的并购后遗症

事实上，除了对关联地产公司的担忧，投资者更大的担忧，实际上来自碧桂园服务本身。

猫姐留意到，2021年，碧桂园进行了多笔大额并购，具体包括：

2021年6月，收购嘉宝服务94.62%股权，现金代价72.25亿元。

2021年10月，收购彩生活核心资产邻里乐100%股权，现金代价33亿元。

2021年10月，收购原富力物业旗下富良环球100%股权，已支付现金代价50亿元，尚有50亿元待后续支付。

同时，集团还向第三方收购其他数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司，固定现金代价总额38.53亿元，或有现金代价不超过15.28亿元。

再加上今年2月份收购的中梁百悦93.76%，碧桂园服务近一年来并购总额或达300亿。而2021年花在并购上的支出则是：

195亿。

为了覆盖花在并购上的支出，碧桂园服务2021年共进行了两次配股融资，其中：

2021年5月24日，碧桂园服务根据私人配售以每股75.25港元的认购价发行1.39亿股股份，募资85.38亿元。

同时，发行可换股债权，募资41.14亿元。

2021年11月18日，碧桂园服务根据私人配售以每股53.35港元的认购价发行1.5亿股股份，募资65.62亿元。

这些募资，共为碧桂园筹集资金：

192亿元。

简单地做个算术题：

募资192亿元，并购花了195亿元，再加上物业公司正常的营收、利润，正常来说，碧桂园服务的在手现金就算不增加，至少应该也不会减少。

但截至2021年底，碧桂园服务的在手现金只有117.56亿，较2020年底的153.42亿大幅减少了：

35.86亿。

不仅如此，碧桂园服务的毛利率还出现了一定程度的下滑，财报归结的原因主要包括：

(i)本年度政府取消社保减免政策；

(ii)持续对基础设施推陈出新，加大对设施智能化改造投入；

(iii)低毛利率的城市服务比重上升所致。

留意第三点，低毛利率的城市服务比重上升，这会不会是并购带来的影响呢？

这只是大肆并购有可能带来的第一个影响。

猫姐留意到，碧桂园服务将并购资产全部归入无形资产，公司截至2021年底的无形资产较2020年底大幅增加了217.7亿。

其中，商誉科目高达193亿，而2020年底这一数值仅为44亿。

投资者普遍担心，这一部分商誉未来或有较大减值风险。

同时，碧桂园服务截至2021年底的应收账款也出现大幅增长，高达156亿，而2020年底这一数值才仅为42亿。

碧桂园服务方面坦诚，这部分应收账款，有部分正是来自蓝光嘉宝、富力等风险企业。

投资者同样担心，这一部分资产，未来有很大坏账计提风险。

配股融资，然后并购做大，这一套模式，原本是物业公司做高股价、做强市值的最佳利器。

但自去年以来，碧桂园服务的股价便开始一路下跌，从配股前后的最高点85港元，一路下跌到了今年3月份的不到25港元，下跌幅度超过70%。

透过并购去炒高股价不可行了，炒股亏了的投资者开始较真：

你拿我们的钱去并购，并购又是否真的为公司产生了效益？

遗憾的是，至少目前来看，碧桂园服务并没有给出一个令投资者满意的答案。

大家更担心的或许是，如果地产因为规模萎缩以及频繁爆发的流动性问题而影响交付，并购又迟迟无法产生效益甚至存在较大风险——

物业公司高增长的动听资本故事，又该如何讲下去，才能止住股价的下滑？

好了，关于碧桂园服务的2021年度业绩，猫姐就为大姐拆解到这里。

内容来源： 说财猫