长江商报消息 ●长江商报记者 陈然
在业内有“小碧桂园”之称的中梁控股(02772.HK)，曾凭借高周转快速扩张模式，三年就迈入千亿房企阵营。
然而，好景不长，激进扩张“狂奔”下遇到行业寒冬，加之政策调控、疫情等因素，中梁控股的隐忧正在逐步显现：业绩指标大幅放缓，融资渠道受限、流动性风险增强。
据中梁控股日前发布的2021年年报，公司2021年实现营业收入约761亿元，同比上升15%，但利润仅约47.56亿元，同比下降27.57%，归母净利润亦同比下滑27.8%至27.03亿元。
中梁控股“增收不增利”的主要原因是利润率出现大滑坡，全年毛利率由上一年的21%降至17.12%，首次降至20%以内，净利润率由上一年的9.95%降至6.24%。
长江商报记者注意到，中梁控股销售情况也不容乐观，今年一季度，中梁控股累计合约销售额216亿元，同比下滑55%，销售价格也随之下降。
4月6日，穆迪已将中梁控股的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”， 展望仍为负面。穆迪预计，由于消费者信心疲弱和经营环境严峻，未来6-12个月，中梁控股的合同销售额将下降，这将减少公司的经营现金流，进而减少其流动性。
中梁控股表示，2022年的基调依然是求稳为主，将维持经营流动性、减杠杆和稳债务作为主要经营目标，以优化融资结构、提升运营管控效率，防范风险、降本增效为主要经营逻辑。
毛利率降至五年来新低
今年以来，受市场环境影响，房企销售情况不容乐观。中梁控股的销售额也出现大幅下滑。
数据显示，今年一季度，中梁控股累计合约销售额(连合营企业及联营公司的合约销售)约为216亿元，较去年同期的480亿元，同比下降55%。权益销售额，中梁控股只录得151.2亿元，同样下降了55%。
2022年1月和2月，中梁控股的合同销售额分别同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以来单月纪录。今年3月，中梁控股合约销售额约为68亿元，同比下降60.5%。
在百强房企中，中梁控股的表现排在行业后列。机构数据显示，今年一季度，百强房企全口径销售金额同比降幅47%，近4成企业的降幅高于50%。
中梁控股2021年业绩目标为1800亿，而实际上实现合约销售额1718亿元，同比微涨1.8%，目标完成率95.4%。
销售下滑，业绩不达标，中梁控股的盈利能力也在下降，表现出“增收不增利”的态势。2021年，中梁控股实现毛利130.33亿元，同比减少5.92%；毛利率17.12%降至五年来新低，同比下降3.89个百分点。
公开数据显示，自2017年至2021年，中梁控股毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，2021年毛利率是首次降至20%以内。
对于利润下滑，中梁控股认为主要是平均售价的影响，在年报中其作出的解释是：主要由于受压于平均售价，年内交付的物业项目土地收购成本相对有关平均售价较高，因此对若干开发项目作出减值拨备。
从销售价格来看，2021年中梁控股合约销售均价为12000元/平方米，2020年这一数据为12500元/平方米。2022年1月、2月，中梁控股实现合约销售面积为80.1万平方米、66.4万平方米，同比降幅27.6%、46.3%；合约销售均价为10500元/平方米、9700元/平方米，较上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米，每平米减少了2000元和4100元。
开源节流多举措降杠杆
在“三道红线”等政策下，中梁控股的重点，也从高速狂奔，转向了降杠杆、降负债。
截至2021年底，中梁控股净负债率约为35.4%、剔除预收款后负债率为75.8%、现金短债比为1.04，踩中一条“红线”，处于黄档。
今年是中梁控股的偿债高峰期，5月公司有一笔3亿元绿色优先票据即将到期，今年还有约9亿美元的离岸债券将到期。
中梁控股是美元债“大户”。惠誉的研报显示，中梁控股未来6个月将有8.19亿美元的离岸债券到期，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。另据穆迪测算，该公司的无限制现金/短期债务的比率，从截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。
年报数据显示，截至2021年底，中梁控股包括银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务总额，有195.4亿元。而现金及现金等价物为202.81亿元，若再加上于2023年4月17日到期的优先票据13.02亿元，公司未来12个月偿债压力不小。
中梁控股积极采取措施缓解流动性风险，包括出售资产、停止拿地等资本性开支、加大促销去化与回款力度、出售资产与项目股权回款、股东注资与借款、实行扁平化管理以降本增效等。
在拓储上，中梁控股也实行开源节流，拿地放缓。2021年上半年，中梁控股土地投资总额为408亿元，共获取67个土地项目。而到了2021年下半年，公司土地投资总额仅118亿元，新增18个项目。
在3月1日惠誉评级中，惠誉指出，如果公司继续优先偿还债务而非补充土地，预计公司2022年土储年限将降至2.5年以下，2023年将降至2年以下。
除减少土地投资外，卖掉本被寄予厚望的物业公司中梁百悦智佳服务的举措，也被市场看作中梁控股亟需现金的另一个信号。
公司还在年初进行了架构调整，将控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，控股总部的部分员工将被转岗。据年报数据显示，截至2021年12月31日止年度，中梁已确认为的员工成本为20.65亿元，较2020年减少了1.88亿元。
中梁控股表示，2021年年中以来，已经采取包括加快销售与回款，节省开支、减少买地并保有现金等果断的措施去应对行业困境。而在行业瞬息万变的当下，中梁是否能打破困境还需时间检验。
融资成本较高
为实现部分债务的清偿，公司付出了高利率的代价。根据此前公告，中梁控股曾在2021年9月份发行一笔美元优先票据，票面利率12%。该公司融资成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。
据克而瑞统计，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，80家重点上市房企平均融资成本分别为6.77%、7.02%、6.87%与6.88%。而在2018年-2020年内，中梁控股平均融资成本由9.9%到9.4%，再到8.5%，尽管表现出下降趋势，但仍高于行业平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融资成本降低至8%。
近日，国际评级机构穆迪再次下调中梁控股的公司家族评级，从“B2”调至“B3”，展望为负面。且之前两个月，穆迪、惠誉也先后下调评级。两大评级机构均对中梁控股的债务、现金流，及再融资风险表达了担忧。
穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映出，在未来12-18个月内，由于经营现金流疲弱和到期债务规模庞大，中梁控股的流动性减弱，再融资风险加剧；而负面展望反映出该公司流动性减弱，解决其再融资需求存在不确定性。”
事实上，早在3月1日，惠誉评级已将中梁控股的长期发行人违约评级、高级无抵押评级自“B+”下调至“B-”，展望为负面。驱动惠誉下调公司评级的因素主要有：再融资风险加大、业务状况恶化、非银行贷款占比高企、少数股东权益占比提高等。
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