“去年下半年，整个市场面快速遇冷。我们作为民营企业立刻有了感知，所以加强销售回笼，保现金流，对我们来说能够安全的活下去肯定是第一要务。”在新城控股（601155.SH，以下简称“新城”）3月31日举行的2021年度业绩说明会上，董事长王晓松表示，新城从2020年开始已经不盲目追求规模，提出由增量转向提质，以资本回报率为核心并聚焦利润。规模让步，聚焦资本回报率和利润在房地产行业狂飙突进的规模追逐战中，新城早已转向对发展质量的深层思考。业绩说明会上管理层表示，新城从2020年起，已经不盲目追求规模，提出由增量转向提质，以资本回报率为核心，聚焦利润。“经过2021年，企业会进行深刻的自我审视。高杠杆在行业上行时是个助推剂，在行业承压时则是‘压死骆驼的稻草’，所以未来高杠杆高周转的行业属性也会发生变化，转向有质量的发展。”王晓松如是说。王晓松表示，2021年公司全年毛利率是20.45%。从去年下半年开始，房地产市场快速遇冷，新城也加强销售回笼。“去年十一黄金周，我们开始陆续对一些去化承压的项目和首付比例比较高的客户给予了一定折扣，因此，10、11月的单月销售额都在200亿以上，现金流快速回笼。”王晓松坦陈。“未来房地产行业的利润率会基于一个常态化的水平从高杠杆高利润转向管理要红利的制造业。我相信行业的毛利会在目前的低谷逐步的修复。第一，目前招拍挂给予开发商一些合理的利润，所以我觉得这是一个时间换空间，逐步置换土地的一个过程。”王晓松还提到，商管业务是公司一大核心竞争力所在，相信随着越来越多吾悦广场进入成熟期，毛利率占比和毛利率水平都会进一步提高。“我相信在不久的将来，这两方面的发展势必会给公司整体毛利率水平带来稳步的提升。”此外，新城管理层表示，合约销售目标和拿地计划要集合公司对市场的基本判断和内部资源计划，并取决于上半年的拿地情况。根据“有回款的销售、有利润的销售”这一思路，截至2021年12月末，新城已获取土地中，2022年可售货值不少于2800亿元；同时，按照新城施工节奏，上半年拿的土地都有可能形成当年可售货值，是对2022年业绩指标完成进行有利的补充。截至报告期末，新城在全国范围内合计拥有土地储备1.38亿平米，其中一、二线城市约占总土地储备的37%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备30%。现金为王，自有资金可覆盖全年到期债务安全的财务状况决定了新城面对未来的底气。根据监管口径计算，新城控股剔除预收账款的资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07。实现“三道红线”转绿。王晓松表示，2022年公司公开市场债务到126亿元，1至3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%；其中3月份为43亿元，达到公司全年的偿债高峰期，未来公司将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，对投资者负责。王晓松介绍，新城已经对偿债做了两手准备。第一，合理控制融资成本的前提下，关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会；第二，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还准备，公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。“随着按揭开发贷的改善，我相信公开市场融资一定有机会，我们现在也是在做积极的准备。”吾悦广场作为新城的重要资产也为融资打开了新的想象。王晓松表示，新城拥有100多座吾悦广场，目前889亿元的有息负债中109亿是通过吾悦广场进行的融资。据管理层介绍，新城目前只有30%左右吾悦广场做了抵押和融资，剩余处于无抵押的自由状态，以后可以根据公司融资规划做出安排。2021年下半年以来，新城控股多措并举助推公司发展、维护投资者利益，提前赎回美元债、提前兑付中期票据之余，新城宣布拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金回购公司股份。管理层表示，回购能给行业带来一些正能量，让行业看到还有很多优秀的企业正在努力。已开业130座吾悦广场作为新城“双轮驱动”运营模式的重要组成，2021年，商业板块业绩表现良好。2021年，公司实现不含税物业出租及管理收入80亿元，占公司营业收入的4.8%；物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升达72.64%。2021年，公司进一步完善吾悦广场的全国化布局，商业规模和影响力持续扩大。管理层介绍，新城在过去的13年基本实现了商业板块的全国化布局，截至目前已经在28个省135个大中城市布局了189座吾悦广场，具有较大的先发优势。包括吾悦广场的品牌影响力，连锁式大型项目运营能力，深入不同地区不同级别城市的全国化布局能力，这些能力都为后续发展提供了支撑和保障。据悉，吾悦广场深耕长三角、布局全国化，其中江苏省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的项目位于一二线及优质三线城市。新城计划，2022年实现商业总收入105亿元，新开业轻重资产吾悦广场25座。面对疫情的挑战，近两年来仍有68座吾悦广场如期精彩开业，其中2021年新开业30座，2021年末累计在营吾悦广场达130座、在管商业建筑面积1248万方，并持续获得行业认可。管理层强调，新城的轻资产吾悦广场在继续推进。去年全年共获取轻资产吾悦广场16座，今年1-2月也获取了1座，均在没有资金沉淀的情况下为未来可持续的租金收入增长提供了保障，这也是和其他企业相比，新城核心优势所在。