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向物管子公司借款15亿引发股价暴跌、因未完成股份回购计划等收监管函、债券展期、控股股东所持部分股份被强制平仓、被曝烂尾式交楼……，进入8月的金科地产集团股份有限公司（下称：金科股份），持续身陷舆论的风口浪尖 。时间财经注意到，仅在今年8月，这家渝系地产巨头就已三次成为被执行人，被执行总金额超8.7亿元。据中国执行信息公开网，2022年8月1日、8月5日以及8月19日，金科股份分别被郑州高新技术产业开发区人民法院、北京市第一中级人民法院以及成都高新技术产业开发区人民法院执行40.37万元，7.98亿元以及7330.63万元。
图源：中国执行信息公开网屋漏偏逢连夜雨。日前，中国执行信息公开网显示，金科股份已被深圳市罗湖区人民法院两次列为“失信被执行人”（案号2022粤0303执恢161号、163号），也就是民间俗称的“老赖”，失信行为认定为：“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。”
此前，金科股份表示，截至2022年7月14日，金科股份总有息负债 670.36 亿元，其中一年内到期有息负债余额364.92亿元。一年内到期有息负债余额中银行贷款 113.11 亿元，非银行金融机构贷款132.86 亿元。更不幸的是，在债务高企情况下，金科股份今年上半年预计出现大幅亏损。据金科股份2022年上半年业绩预告显示，2022年1-6月公司半年预计亏损13亿-18亿，而去年同期公司尚盈利37亿元。二级市场上，金科股份今年以来股价也已跌去40%，从1月下旬高处的5.59元/股跌至8月22日收盘的2.56元/股。违规信披：意在配合大股东高位套现？仅在今年7月中旬至今，金科股份已收到深交所监管函2次、关注函1次，以及中国证监会重庆监管局警示函1次。从监管函和警示函内容来看，除金科股份实控人黄红云及其前妻陶虹遐未及时披露股权协议签订事项和未及时披露持股比例变动情况外，还有一笔未完成的股份回购计划也未及时充分披露。8月5日，据金科股份公告，公司及相关人员收到了中国证监会重庆监管局警示函。重庆监管局表示，2021年7月12日，金科股份同意公司以集中竞价交易方式使用自有资金回购公司部分股份，回购股份价格不超过7.90元/股，回购股份的资金总额不低于5亿元(含 5 亿元)，不超10亿元（含10 亿元），回购实施期限为自董事会审议通过回购股份方案之日起12个月内。2022年7月12日，金科股份发布《关于终止回购部分社会公众股份的公告》表示，在回 购期限内累计回购股份4269.79万股，交易总金额1.9亿元，公司未完成股份回购计划，也未及时充分披露不能按计划实施股份回购的信息。重庆监管局也指出，金科股份时任董事长周达、总裁杨程钧、董事会秘书张强作为公司经营决策及信息披露责任人，负责股份回购方案制定、实施和信息发布，未能勤勉履行相关职责，对上述违规行为负主要责任。对于未能完成回购计划，金科股份解释表示，“在股份回购实施过程中，公司一直在努力改善经营，希望在现金流允许时继续实施回购，直至2022年7月确认无法完成。”不过，在金科股份已无法完成股份回购计划、资金链紧张的情况下，7月12日，金科股份同时公告表示，拟拿出2020年度净利润70.30亿元的3.5%，即2.46 亿元作为员工持股计划资金来源。在终止股份回购计划的当日，就表示要提2.46亿利润再推员工持股计划的金科股份，不仅遭到了董事的反对，也收到了深交所的关注函。据金科股份7月13日披露的董事会决议显示，金科股份董事刘静对前述员工持股计划议案 提出反对，原因为金科股份当前资金紧张、偿债困难，如动用公司利润作为员工持股计划来源，将影响公司持续经营，损害债权人利益。8月19日，针对投资者在互动易上提出的“金科股份提取几个亿的利润为高管搞员工增持股，却无钱还债”的质疑，金科股份也否认表示此举损害债权人利益。值得一提的是，金科股份在回复上述深交所关注函时也透露，公司在2021年11月30日前已通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购股份数量4269.79万股，约占公司总股0.80%，交易总金额1.9亿元（不含交易费用）。“此后，因受到行业调控、市场低迷及自身现金流等因素影响，为合理安排有限资金，偿还到期债务和维持生产经营，公司未再实施回购股份工作。”
图源：金科股份公告这似乎也意味着，金科股份在去年11月后已停止股份回购计划工作，而加上其因“定期报告窗口期限制未实施回购”的2021年10月，事实上仅在四个月内实施了股份回购，但企业却在公告中表示“直至2022年7月确认无法完成。”在抛出回购计划仅5个月就停止相关工作，且直至今年7月才予以披露，是否存在问题？深交所也在关注函中提到该问题：是否存在利用前期披露回购方案炒作股价配合股东减持的情形？金科股份同样予以了否认。公司在回函中解释表示，公司并未参与股东的增减持工作，公司主要股东减持股份行为发生在2022年5月份之后，但公司回购股份交易行为发生在2021年7至11月之间，故公司不存在利用前期披露回购方案炒作股价配合股东减持的情形。但据金科股份据公告披露，今年以来至5月份前，其股东黄斯诗（实控人黄红云之女）、陶虹遐（黄红云前妻）、重庆虹淘文化传媒有限公司（黄红云、陶虹遐分别持股51%、49%）存在大额减持，共计减持超2.9亿股。股价上来看，今年6月开始，金科股份跌破3元/股，相比今年1的月5.59元/股的高点，一度腰斩跌至2.36元/股，上述2.9亿股算是在高位减持。IPG中国首席经济学家柏文喜对时间财经表示：“金科股份实际回购额与计划不超过10亿元相差较大的原因可能有两点，一是回购计划设定的条件有变化，或者回购计划执行未到位，二则是回购计划的抛出仅仅是为了进行市值管理的工具而并非真正要具体实施。”关联交易：物管公司“输血”15亿引发股价暴跌股份回购计划失败的同时，“缺钱”的金科开始向旗下物管公司借钱。7月31日，金科服务公告称，金科服务作为出借人，向控股股东金科股份提供不超15亿元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%，高于中国人民银行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期贷款基础利率分别为3.7%和4.45%。对此，摩根大通发布报告，将金科服务的评级由“中性”下调至“减持”，目标价由19.5港元下调至10港元。该机构表示，对于金科服务向控股股东提供15亿元借款，市场会作出负面反应，因为这显示现金由物管子公司转移到母公司房企，且不知能否得到款项归还。此外，将30％的现金用于提供贷款并不符合物管公司核心业务。金科服务的财报显示，截至2021年底，其现金及现金等价物为49.22亿元，定期存款为2.45亿元。据此计算，15亿元则约相当于其现金的三分之一。市场确实给出了负面反应。8月1日，金科服务股价大跌37.37%，收盘价创下最低纪录。实际上，今年以来，金科服务已跟金科股份达成了多笔关联交易。4月份，该公司以0.489亿元收购金科股份一处总建筑面积约3332平方米的物业，购买的理由是该公司已经租用该物业为办公场所超过10年，若金科股份将该物业出售，公司难以在市场上及时找到另一处办公场所，并可能由于办公场所的变动而产生额外的费用。6月底，金科服务公告将以约3.14亿元收购金科股份的一批托儿所物业以及相关业务公司。在民营房企陆续“暴雷”的背景下，物业公司与地产母公司的关联交易，很容易遭受为后者“输血”的质疑。“作为母公司，金科股份向其物管子公司借款后金科服务股价大跌，说明了市场对于房企与其物管子公司之间的关联交易、利益输送，进而损害投资者利益的严重关切与普遍担心。”柏文喜表示。同时，他也表示，开发商在资金压力下向物管子公司借款或者变相借款，可能会成为一定程度上的常态化操作。楼盘乱象：被曝烂尾式交楼在此背景下，多位投资者围绕金科股份是否会剥离房地产业务、是否有破产风险以及在部分省份是否出现资金断裂等发出质疑。8月19日，有投资者向金科股份提出关于湖北金科房屋欠款、期房烂尾等问题，企业答投资者问表示，“截至2022年6月，金科已完成房屋交付118个批次，交付项目98个，总交付体量达626万平米，遍布全国47个城市，超32000户业主加入金科大家庭。”
这32000户业主或不包括广州金科博翠明珠的部分业主。今年8月初，广州金科博翠明珠被曝烂尾式交楼。据媒体报道，2022年7月底，广州南沙灵山岛尖的金科博翠明珠接到开发商的收楼通知。但交付当天的情况却让业主们大失所望，开发商交付的房子存在质量差、楼盘配套未完工、停车场和楼梯间堆放大量建筑垃圾等严重问题。据相关业主介绍，该小区的大多数住户均未签字收楼，正在试图通过合法的渠道进行维权。据公开资料，广州金科博翠明珠的开发商为广州金驰房地产开发经营有限责任公司（下称“广州金驰房地产公司”），由广州金科房地产开发有限公司100%控股，为金科股份旗下控股公司。但天眼查资料也显示，就在今年2月，广州金驰房地产公司因“建设单位未依法提供工程款支付担保以及建设单位未按约定及时足额向农民工工资专用账户拨付工程款中的人工费用”两项违法行为被广州市南沙区综合行政执法局罚款20万元。
图源：天眼查另据金科股份2021年年报中“存货跌价准备分项目明细”，广州金科博翠明珠作为重点项目被披露。据金科股份2021年报，广州金科博翠明珠当期增加计提2亿元。而彼时，该项目尚未交付。为了缓解流动危机、加速市场去化，金科股份似乎开始上演“明涨暗降”冲业绩的把戏。今年8月前，金科股份拥有权益比例50.9%的北京岭秀项目涨价预告在网上流传。该预告表示：“8月1日起，所有房源价格上调1%”。相关项目涨价预告图还显示，北京岭秀在2022年1-8月价格一路上涨，上叠总价340万起（建面约220㎡），下叠总价410万起（建面约220-260㎡）。但在8月8日，针对北京岭秀项目提前发布价格上涨一事，链家地产工作人员对时间财经表示，其并未收到北京岭秀项目方关于8月要涨价的通知。此外，该工作人员也表示，北京岭秀上叠总价最低288万起，下叠总价340万元起，“同步给我们的信息显示该楼盘下叠价格是没有变化的，上叠之前比现在还要贵。”对于北京岭秀项目涨价行为为何并未同步至第三方平台等问题，时间财经也致函金科股份，截至发稿，未获回复。金科股份年报显示，北京岭秀是金科股份旗下项目，于2018年5月开工，项目预计总投资额56.63亿元。彼时，北京岭秀仅在园林示范区开放时，就有媒体报道，该项目“斥资2亿邀请国内外多个专家潜心雕琢，数十轮修改，最终呈现园林之境。”不过，截至2021年底，北京岭秀累计投资额31.24亿元。在剩余在建面积为0的情况下，北京岭秀的实际投资额仅占到预计投资额的55%。（北京时间财经 吴珊）
