地产行业下行之际，“住宅+商业”双轮驱动的商业模式以及稳健的经营正在助力新城控股穿越周期。
8月30日，新城控股集团股份有限公司（SH601155，下称“新城控股”）发布2022年半年度报告。报告期内，该公司实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，扣非归母净利润25.62亿元。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。
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从财报数据来看，新城控股业务结构明显优化，得益于1~6月商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率72.22%，归母净利率为7.0%，较2021年同期提升了1.6个百分点，随着行业的修复和公司长期稳健发展，该部分估值将逐步显现。
新城控股董事长王晓松在9月2日举行的2022年中报业绩说明会上表示：“公司将一如既往专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，双轮驱动战略将继续维稳精进，通过甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，持续提升组织效能和组织活力，做好城市深耕，坚持轻重并举，不断夯实传统开发的业务能力，贯彻‘有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务’，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。”
“住宅+商业”双轮驱动 吾悦广场10年覆盖19个城市群
行业整体举步维艰的情况下，“住宅+商业”双轮驱动战略优势凸显。报告期内，新城控股实现结算面积623.25万平方米，实现结算金额549.38亿元（含合联营项目，下同），实现营业收入428.03亿元。
值得注意的是，公司毛利率逆势同比提升了2.3个百分点至21.9%。其中，投资物业租金毛利率增长了1.6个百分点至72.2%。国信证券研究报告显示，通过细拆业务类型，可持续经营且高毛利的投资物业在2022年上半年的营收和毛利润占比分别为10%和34%，实现了显著提升。
半年报显示，截至2022年6月末，新城商业地产品牌“吾悦广场”完成了135个大中城市、189个综合体项目的布局，开业面积达1,189.06万平方米，出租率达96.01%，报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。
10年间，吾悦广场以上海为中枢、长三角为核心，已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。目前85%的吾悦广场布局于19个城市群，覆盖了全国GDP80%的区域。
吾悦广场打破传统业态规划布局，通过承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，让每一个购物中心都以“Mall+ X”方式构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。从关注客流到关注客户运营，提升服务体验，不断担当好“美好生活服务商”的角色。
开发销售方面，报告期内，新城控股共实现销售金额652亿元、销售面积657万平方米，全口径资金回笼760亿元，按全口径回笼/全口径签约计算的资金回笼率为117%；60个子项目竣工交付，竣工面积653.56万平方米。截至报告期末共有348个子项目在建，总建筑面积达6638.79万平方米，已售未结转面积达3468.92万平方米，提前锁定未来业绩。
新城控股土储仍较充裕，总土储截至报告期末达1.3亿平方米，仍可满足未来2~3年开发运营所需，土储结构也较为合理，一、二线城市占比约37%，长三角区域三、四线城市占比约29%。
根据半年报披露，公司下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。
“三道红线”稳居绿档 经营性现金流为正
上半年，新城控股通过抓销售、紧运营、控风险、保利润、提升资金使用效率等，表现出了稳健的财务水平。截至报告期末，其经营活动产生的现金流量净额115.03亿元。
目前，新城控股“三道红线”全部稳居绿档，截至报告期末，净负债率为48.37%，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，现金短债比为1.06，短期偿债能力较好；半年报披露了合联营权益有息负债情况，截至报告期末，合联营公司权益有息负债合计91.44亿元，较2021年底下降20%，财务状况更为透明。
在偿债方面，新城坚持底线思维，进一步优化债务结构，确保每一笔债务如期兑付，2022年公司公开市场债务到期规模为126亿元，截至8月份，已提前或到期偿还103亿元。
作为首批创设信用保护合约发债的示范房企，新城控股在全行业融资渠道收缩的大环境下，仍然在融资端不断取得突破。继今年5月成功发行规模10亿元的2022年度第一期中期票据后，新城控股计划于9月8日~9月9日簿记发行年度第二期中期票据，发行规模不超过10亿元，票面利率询价区间为3.00% ~4.30%，中债公司为其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
为提振市场信心，新城控股还计划以不超过2亿元自有资金回购公司股份。截至7月底，公司已累计斥资4934万元回购股份238万股，占公司总股本的比例为0.11%，公司将在后续根据回顾方案及市场情况择机实施回购。
据新城控股7月份公告披露，公开拟发行总额不超过61.72亿元公司债已获得证监会批复。
值得一提的是，新城控股商业地产版图经营性物业贷持续落地。1~8月，20座吾悦广场累计获得融资约62亿元，该批债务久期约8~10年，符合公司优化债务结构的长期规划。
出于对公司发展前景的信心，公司董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的存续公司债券，截至2022年6月20日，累计购买金额达1224.29万元。
此外，王晓松在业绩说明会上还透露：“公司坚持做精主业、提升核心竞争力的同时，围绕主业进行相关业务的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累计投产项目55个，累计装机规模约60MW，预计年发电总量7500万度，每年减少碳排放量74775吨。”
