2021年，收入实现7.37亿元，同比增加约22.7%；毛利率约25.2%，较上年下降1.5个百分点；年内溢利约为0.58亿元，同比减少11.0%

《投资时报》研究员 王子西

日前，朗诗绿色生活服务有限公司（下称朗诗绿色生活，1965.HK）发布上市后首份年报。2021年，公司录得收入7.37亿元，同比增加约22.7%；录得年内溢利0.58亿元，同比下降约11.0%。

拆分各条业务线增长情况可以看到，其非业主增值服务、社区增值服务收入同比增幅均为“中双位数”，而收入大头物业管理服务收入同比增速却明显放缓、且收入比下降。不难发现，该公司物管服务收入增速放缓或与非住宅业态收入情况有关。

数据显示，截至2021年末，该公司非住宅物业及城市服务项目的在管建筑面积为482.0万平方米，较上年末大增约400万平方米，但录得收入5683.2万元，仅较上年略增不到600万元。若粗略计算，均摊到每平方米的收入仅有11.79元，远低于上年。

此外，截至2021年末，朗诗绿色生活贸易应收款项余额为2.34亿元，同比上升八成多。其中，应收关联方贸易款项余额1.44亿元，同比大增177.2%。且贸易应收款项平均周转天数也较2020年拉长或约29天左右，数据来看，公司信贷风险加大。

针对物管服务收入情况、应收关联方贸易款项大增是否与业务增长表现一致等问题，《投资时报》研究员向该公司寻求沟通，截至发稿尚未收到回复。

物管服务收入增速放缓

作为一家深耕长三角地区的企业，朗诗绿色生活从事物业管理服务17年。

财报数据显示，2021年，该公司录得收入7.37亿元，同比增加约22.7%；毛利润为1.86亿元，同比增长15.8%；毛利率约25.2%，较上年下降1.5个百分点；年内溢利约为0.58亿元，同比减少11.0%。若剔除一次性上市费用影响，年内经调整溢利为0.76亿元，同比微增4.4%，利润增幅不及收入。

朗诗绿色生活主要有三条业务线，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。拆分各条业务线来看，2021年，非业主增值服务、社区增值服务实现收入2.0亿元、0.67亿元，同比增幅为42.1%、33.7%，收入比为27.2%、9.1%，占比均较上年提升。

物业管理服务，录得收入4.70亿元，较上年增加14.7%。而2019年、2020年物管服务收入同比增速为50.1%、38.0%，显然增速大幅放缓。从收入比来看，约为63.7%，也低于2019年、2020年的68.6%、68.2%；与2018年的收入比63.8%近乎持平。而物管服务收入增速放缓，或与非住宅业态收入情况有关。

资料显示，朗诗绿色生活的物业管理类型包括住宅物业、非住宅物业及城市服务项目，其中非住宅物业包括办公大楼、租赁性公寓、公共设施、产业园区以及医院、银行网点。截至2021年末，公司总合约建筑面积约为3197万平方米，2021年新增约885.0万平方米；其中在管建筑面积约2345万平方米，较上年末增长约35.2%。

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截至2021年末，该公司住宅物业在管建筑面积1862.6万平方米，收入4.13亿元；非住宅物业及城市服务项目的在管建筑面积为482.0万平方米，较上年末大增近400万平方米，但录得收入5683.2万元，仅较上年略增不到600万元。

粗略计算，住宅物业每平米收入约为22.18元，略高于2020年的21.80元；而非住宅业态每平米收入约为11.79元，远低于上年的57.44元。是在管写字楼、公寓、产业园区等空置较多，以致于每平方米均摊收入大幅下滑，还是物管费较多滞留在客户手中，影响收入？

朗诗绿色生活物业管理服务收入及在管建筑面积明细

数据来源：公司财报

应收关联方款项大增

进一步梳理年报，《投资时报》研究员注意到，截至2021年末，该公司贸易应收款项余额为2.34亿元，坏账准备0.19亿元，期末应收款账面值为2.15亿元，较上年末增加86.3%。其中，应收关联方贸易款项余额为1.44亿元，同比大增177.2%，且占应收款项余额约61.4%；应收第三方款项余额为0.90亿元，同比增幅仅超两成。

应收款大增可能会影响资金流动性。事实上，自2018年以来，朗诗绿色生活的应收关联方款项余额以及占比便在持续上升。数据显示，截至2018年末、2019年末、2020年末，该公司应收关联方贸易款余额分别为887.1万元、1643.1万元、5184.2万元，期末余额占比由不到三成，升至超四成。

同时，应收关联方贸易款项的平均周转天数也由2018年的25天，增至2019年的49天、2020年的82天；应收第三方贸易款项平均周转日数则为24天、33天、43天。也就是说，不仅公司周转天数在拉长，且在2020财年前者已较后者拉长39天。整体来看，这三年公司贸易应收款平均周转天数为24天、37天、53天。

此外，朗诗绿色生活的股权情况也需关注。

根据相关公告，截至2021年12月8日，朗诗绿色生活的股权架构为：董事长、实控人田明持有股份1.64亿股，占已发行股份总额的39.95%；香港新旅国际有限公司、林劲峰、中城国际（香港）投资管理有限公司分别持有7157.55万股、4373.52万股、2440万股，三名股东持股比例合计为34.01%。而十六名股东持股约1.0亿股，持股比例24.50%。

也就是说，田明、三名主要股东、十六名股东合计持股数量占已发行股份的98.46%，股权较为集中。散户持股仅633.58万股，持股比例仅1.54%。

根据公告，2021年8月25日至12月8日，田明以每股均价约3.21港元，合计在市场上购买了347.7万股，占到此期间市场总成交量409.65万股的85%。换言之，100多天总成交量的八五成买方是公司董事长田明。

而2021年12月、2022年1月、3月，田明继续增持。根据港交所披露资料显示，截至2022年3月21日，田明持股数量已达1.65亿股，持股比例升至40.06%。

二级市场上，朗诗绿色生活股价长时间维持在3港元以上，不过近日该公司股价走低，截至3月25日收盘已跌至2.92港元/股。

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