万众瞩目之下，万物云上市脚步终于再进一步。

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9月19日早间，万物云发布公告称，公司拟全球发售约1.17亿H股股份，每股发售价为47.1港元-52.7港元，预计公司股票将于9月22日定价，并于9月29日在香港联交所开始售卖。

这条“大鱼”跃入资本池后，市场又将溅出怎样的浪花？

估值分化或加剧

万科的一举一动都牵动着资本市场的情绪，也为万物云的上市造足了势头。外界十分好奇，一个半年营收超140亿元、合约面积约10亿平方米的行业“巨无霸”迈入资本市场，究竟能为行业带来怎样的变化？

实事求是的说，万物云选择上市的节点并不算友好。毕竟，今年以来物业股整体表现低迷。据中物研协数据显示，8月，非港股通物企、59家上市物企（不含新上市苏新服务）、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%，跌幅均大于恒生指数和沪深300（分别下跌1.0%和2.2%）。

经过近一年时间的演变，物企估值也开始逐渐回归理性，且头部物企和中小物企呈现估值分化。中物研协数据显示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，仅剩8.0倍。

不过，龙头物企仍在强势领跑。据wind数据显示，截至9月19日，华润万象生活估值高达30余倍，中海物业、保利物业估值均达到20余倍。

而随着万物云的入场，物业板块有可能迎来新一轮格局变化。富途证券研究报告指出，万物云完成上市，虽然会提高投资者对板块的配置力度，但是上市不可避免地会造成投资者调仓，对于板块内现存的物管公司，尤其是基本面不太扎实、关联方遭遇流动性危机的公司，这一挑战十分现实，并且大概率会发生。

而当投资者开始向龙头企业集中，或将进一步加剧物业股估值的分化。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，处于物业股两端的企业，也就是股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃。“物业股的估值会随着万物云的上市而表现得分化愈加明显。”

一位资深职业投资人同样告诉财经网，不同物企之间的估值分化会逐渐拉大，未来物业股PE估值的合理区间会落在10-25倍之间。

市场格局将生变

在万物云登陆港交所之后，龙头企业中仅剩金地物业和龙湖智创生活尚未上市。截至目前，金地物业尚未推出明确的上市时间表，而龙湖智创生活则已经二次递表，正在推进上市进程。

这也一定程度上意味着，随着万物云的入市，龙头物企的资本化基本完成。只是，物管行业曾经的高光时刻已经远去，那么，在一个相对理性的行情下，完成资本布局之后的物企格局又将如何演变？

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析，从股价来看，现在恒生指数在18588点左右，估计年底前会下探到17000点。因此，物业股也会随之继续下跌，只是大盘股和龙头跌幅小些，相对高位下滑40%-60%；小盘股和民企相对高位下跌，跌幅在80%-95%。

诚然，任何企业都不可避免会受到市场变动的冲击。但市场行情越是不明朗，龙头物企越是容易受到青睐。北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏认为，绝大多数物企都是在香港上市，而港交所主要以机构投资为主，南下资金通常会选择行业中比较大的物企，资金向龙头倾斜是自然而然的事情。

柏文喜则认为，接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化，另一方面也会加快物业板块内的行业整合，出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的市场格局，行业集中度未来会加快上升。

嘉和家业物业服务研究院预计，未来，物业行业的发展或会与互联网行业相似，最终形成腾讯、阿里、百度等几个巨头竞争的局面，物业行业或将形成碧桂园服务、万物云、保利物业、华润万象生活、龙湖智创生活等头部企业瓜分市场，其他物企众星拱月的格局。

科技故事要落地

目前，面对物管行业竞争加剧、物业服务趋同化，不少物企都在寻找新的突破口。其中，科技赋能成为企业争夺资本的“香饽饽”。在今年的中期业绩发布会上，多家上市物企高管都描绘了企业的智慧化转型进展及发展前景。

其中，旭辉永升服务总裁周洪斌谈到，如果说脚踏实地的服务意识和体系化的服务能力是最基础的行活，那么科技能力则为物管服务赋予了未来的各种可能性。弘阳服务方面则称，数字化浪潮席卷而来，企业正投身其中。而即将登陆港交所的万物云更是早早便定位空间服务，极力褪去物业的传统基因。

据周洪斌透露，旭辉永升服务在智慧化建设上通过持续3年的投入，清晰可见管理费用率在持续下降。而弘阳服务则形成智慧数据库、全景计划系统、弘阳服务APP、弘生活APP四个平台，提高运转效率。由此可见，物企的数字化发力方向仍主要集中在破解人工、效率、管理难题。

在程鹏看来，物企选择“科技赋能”是不得不走的路径，因为物业行步至此，企业正在经历管理的升级，需要用 IT技术、信息技术来赋能企业的管理体系。科技赋能的确给予了传统物业新的想象，只是，外界始终质疑，物企频频喊出的科技口号究竟有没有落地？

而这或许可从万物云的聆讯集中窥得一二。据数据披露，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务收入分别占比总收入的56.3%、35.6%、8.1%。

不过，与科技关联较大的解决方案服务不及10%的占比，暴露了企业布局云计算业务的尴尬，也一定程度上说明了物企走数字化之路并不容易。

程鹏认为，过去企业习惯将人、资金当作生产要素，没有沉淀足够的数据基础。此外，由于统计口径等差异、数据实时变动等原因，不同项目建立的数据系统无法实现有效连通，导致系统之间形成烟筒作用，彼此孤立。

他表示，现在的物企本质上仍是传统型服务公司，真正实现数字化转型难度还很大。不过，数字化的确能赋能物企转型升级。

目前来看，多家物企开始瞄准社区电商以及整个智慧社区的相关服务，进而探路智慧城市的打造。据不完全统计，中海物业、彩生活、绿城服务等物企也已经在与京东、360、商汤科技等科技公司合作，提升自身在智慧社区上的运营水平。

与此同时，物企纷纷将城市服务内容上升至战略层面，抢占智慧城市赛道风口。其中，万物云推出“蝶城”战略，在一个半径3公里的城市区域内构建20-30分钟可触达服务圈；龙湖智创生活投资组建城市管理企业，开启智慧城市治理模式；第一服务控股今年发布了数字孪生智慧城市服务平台——城市服务“蓝图”,也开始进军智慧化城市服务领域。

不过，对物业行业而言，如何将科技赋能真正落地仍是亟待考虑的事情。毕竟，行业市场竞争激烈，受资本市场助推，行业产生了大量“内卷”，影响到成本摊薄和盈利规模的预期。但好的一面是，资本市场助力，会帮助行业形成更广泛的市场教育。而随着万物云等龙头企业的资本化布局完成，资本市场的助力能够带来哪些改变仍需时间来验证。

文/王亚静（责编：高雅）