当前的地产股犹如“一半是火焰，一半是冰山”。前期大干快上、以高负债驱动规模扩张的民营房企正自食恶果遭资金抛弃，而国资背景、区域性房企以稳健的财务和保守的经营成为抄底资金的“新宠”。
地产股正重回主流资金的“视野”。
9月以来，房地产板块迎来一波大涨，其中以区域性房企为代表的滨江集团、以地方国资房企为代表的华发股份股价均创出新高，滨江集团的年度涨幅更是翻倍，表现远超赛道股。
(相关资料图)
股价大涨的背后离不开政策“宽松”带来的边际改善和机构资金的加持。老虎财经统计中报数据发现，以国寿为代表的险资、部分公募基金和港资产业资本正在“抄底”地产。
对于为何重仓地产股，中泰资管投资总监姜诚表示：“行业总需求下滑，不代表行业里所有公司都会破产，因为房地产这个行业不会消失。总需求下滑会带动行业竞争格局改善，让行业内有优势的公司活的更好，也就是更高的ROE。”
中国人寿二季度斥巨资“扫货”地产股
险资一直被称为A股隐形“地王”，其对地产的衷爱程度仅次于银行。
当前，上市公司半年报已全部披露，险资二季度持仓路线图也浮出水面。从行业来看，今年二季度险资持仓数量排名靠前的行业包括银行、房地产、公用事业、电信服务等。
choice数据显示，截至今年6月末，险资共重仓604只股票，持仓总市值约为1.36万亿元。前十大重仓股中，银行占据7个席位，其余3个席位则分别为长江电力、中国联通和金地集团。
虽然上半年房地产市场表现不佳，但“国资系”地产股股价表现远超民营地产。在此背景下，二季度险资加仓了1.18亿股房地产股。
老虎财经通过整理地产公司半年报发现，中国人寿成为二季度加仓地产股的主力军，不仅增持了招商蛇口，还新晋成为金地集团、万科A的前十大流通股东。
具体来看，中国人寿在2022年一、二季度均增持了招商蛇口，尤其是二季度，中国人寿大幅加仓2203万股，持股总计1.42亿股，持仓市值达超18亿；此外，中国人寿还在二季度新晋成为金地集团的第八大流通股东，持仓4870万股，持仓市值超6亿；与金地集团一样，中国人寿同样在二季度新晋成为万科A的第十大流通股东，持仓8303万股，持仓市值超16亿。
可见，在万人唾弃地产股之际，国寿在二季度斥巨资扫货地产股，而这还只是“水面上”（成为前十大股东）的持仓。据国寿半年报数据显示，其投资性房地产金额为131.44亿。
对于为何逆风加仓地产股等权益类资产，中国人寿总裁助理、首席投资官张涤在此前的中期业绩发布会上表示：“今年上半年，A股市场波动较大，我们保持了战略定力，并且敢于在市场低位加仓，提升权益配置，向长期权益中枢靠拢。”
纵观国寿大幅加仓的逻辑，发现其加仓的地产股均具有国资背景，在国资背景的加持下，相关地产股走势也远强于民营系地产公司。截止9月15日收盘，招商蛇口年涨幅超25%；金地集团年跌幅1%；万科A年跌幅2%。
除了国寿逆势加仓外，平安作为隐形的“地王”虽未在二级市场上大幅加仓，但其也“低调”在一级市场“扫货”。据悉，6月14日，远洋集团将位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目出售给平安人寿，交易金额50.15亿元。
公开资料显示，远洋锐中心是远洋集团继远洋大厦、远洋光华国际、远洋国际中心之后在北京的第四个区域超甲级写字楼项目。
北上资金、公募基金偏好头部、国资系房企
公募、北上资金作为二级市场的主流机构，其对某一板块的超配、减配在一定程度上能代表主流资金对当前地产的看法。
天风证券研报显示，2022年二季度北上资金地产股持仓总市值为314.3亿元，环比下降9.45%;配置占比创17Q1新低。重仓个股方面，2022年二季度陆股通持仓市值TOP5分别为保利发展(89.4亿元)、万科A(85.8亿元)、招商蛇口(24.1亿元)、金地集团(18.7亿元)、华侨城A(12.8亿元)，合计持股市值达230.9亿，占陆股通地产投资总市值的73.45%，占比环比上升3.81pct。
与北上资金如出一辙，国内公募机构对地产板块的总持仓市值在下降，但对头部房企的配置却在增加。
数据显示，2022年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为1119.6亿元，环比下降12.56%。地产持仓市值占股票投资市值比重1.69%，环比一季度下降0.43个百分点，结束了自21Q3以来的回升趋势。
值得注意的是，虽然持仓总市值在下降，但资金偏向头部房企的倾向正在加强。数据显示，公募基金地产持仓市值前五的个股分别为保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、新城控股，持仓市值占板块比重合计达51.22%，环比提升1.72pct，头部房企持仓集中度已连续四个季度上升。
此外，二季度共16家房企获更多公募基金重仓，基金重仓数量增长前三为广汇物流(+15只)、滨江集团(+11只)、华发股份(+9只)。
广汇物流半年报显示，有五家机构在二季度新晋前十大流通股东，包括一只养老基金和四只公募基金，融通内需驱动、华安国企改革主题、广发科技创新、华泰保兴吉年利定开分别持有1019.44万股、921.34万股、766.91万股、679.43万股。在公募基金的合力“助推”下，广汇物流在二季度涨幅达64%，年初截止9月15日收盘涨幅达175.3%，远超房地产板块。
相对于广汇物流，滨江集团的房地产属性更强。滨江集团97%以上的营收来源于浙江省内的房地产销售，属于典型的区域性房企。其在二季度涨幅达27%，年初截止9月15日收盘涨幅达172.2%。
与广汇物流、滨江集团的民企性质不同，华发股份的背后是珠海市国资委，在业绩和国资身份的加持下，华发股份同样受到资金的追捧，年初截止9月15日收盘其涨幅达91%。
有意思的是，广汇物流、滨江集团、华发股份与头部房企靠千亿营收规模取胜不同，三者中营收最高的是华发股份，半年报250亿；滨江集团则仅有107亿。而这并不是个例，今年以来，多家区域性房企涨幅位列行业前排。
区域性房企成“新宠”
继国资背景、头部房企后，区域性房企正成为资金的“新宠”。
在以“规模论”输赢的年代，绝大多数区域深耕型房企并不具备优势。而行业下行期，前期扩张凶猛的房企遭遇周期劫，项目甚至出现交付难题。反观区域性房企，此前因未大规模扩张，所以仍保持着较低杠杆率，再加上项目不多，因此财务和运营方面较为稳健。
以滨江集团为例，今年上半年营收107亿，净利润12.84亿，同比增长1.34%；其97%以上的营收来源于浙江省内的地产销售。截至2022年上半年，滨江集团62%的土地储备位于杭州，浙江省内的土地储备为22%，浙江省外的土地储备为16%。上半年累计新增30个项目，其中28个位于杭州，宁波、金华各1个。
此外，与其它民营企业甩卖资产、保交楼不同的是，滨江集团今年上半年逆势拿地。克而瑞数据显示，滨江集团上半年全口径拿地金额为467.3亿元，排名第一；中指院数据显示，1-6月权益拿地金额TOP100中，滨江集团同样排名第一，拿地金额392亿元。
或许正是基于上述优势，部分区域深耕型房企得到资金的追捧。而且区域型地产公司的涨幅要远高于全国性地产公司。
choice数据显示，从今年年初至9月15日，A股4只房地产个股实现翻倍，其中就包括中交地产、滨江集团和天保基建，涨幅分别达161.89%、158.8%和106.92%。
有地产首席分析师表示，部分区域型房企在资本市场表现之所以更为强劲，有两个重要原因：从资本市场角度来看，区域型房企的价格相对较低，游资及机构更容易把价格推高；此外，区域型房企过往并未出现大规模扩张，保持着较低杠杆率，所以基本上不会出现市场担心的交付问题，这也是被看好的重要原因。
煤老板、港资“出手”内地楼市
“抄底”地产的不仅有二级市场资金，产业资本同样对楼市蠢蠢欲动。
事实上，作为以稳健著称的港资正悄悄“扫货”内地楼市。
香港“四大家族”之一的郑氏新世界集团在2021年年初选择把新世界中国地产有限公司总部落户在了广州。同年9月，新世界中国地产宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目；12月，新世界中国又于大湾区拿下3宗城市更新项目。
2022年4月26日，新世界发展以总价19亿元收购广西龙光贵梧高速公路有限公司40%股权。彼时的龙光集团，正深陷债务泥潭中，急需救命钱。紧接着5月，新世界旗下新创建集团斥资22.9亿元收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。
而为了加快内地发展速度，新世界中国在今年4月和招商蛇口签了一份合作协议，双方将在中国内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。
郑氏家族之外，李嘉诚也紧盯内地楼市。2022年5月5日，广州集中土拍，李嘉诚家族旗下的和记黄埔参与了白云区空港大道一幅热门地块的竞价，出价23.6亿元。尽管李嘉诚没有成功拿下该地块，但他罕见现身内地土地拍卖市场的信号，令市场“浮想联翩”。
李嘉诚虽未成功，但另一港资房企在上海土拍收获满满。6月1日，上海首轮土拍中，亚洲历史最悠久的地产集团之一的香港置地，联合招商蛇口、徐汇城投以47.33亿元，触顶竞得徐汇区斜土街道地块。该地块成交楼面地价86285元/平方米，溢价率9.6％，房地联动价131000元每平米。
紧接着7月上海第二批集中供地中，港资开发商的身影再次出现在土拍市场中。虽然央企国企仍为主要购买力，但香港裕华下属企业联合金地集团全资子公司竞得上海嘉定区一宗地块。
此外，嘉里建设有限公司、港资房企瑞安均大手笔抄底楼市。
无独有偶，“煤老板”也悄悄杀回内地楼市了。
5月21日，来自内蒙古的“煤老板”鄂尔多斯发布公告称，计划和子公司电力冶金集团购入上海静安区苏河湾中心的写字楼及其地下210个停车位，物业总面积为4.54万平方米。其中，鄂尔多斯出资约13.45亿元，电冶集团出资约13.29亿元，交易总价为26.7亿元。
资料显示，苏河湾中心是由华润置地和信德集团联合打造，信德集团的实际控制人为赌王之女何超琼。
港资、煤老板等产业资本纷纷携巨资“抄底”楼市，楼市的“拐点”已来？
