2022年3月30日，融创服务控股有限公司（下称“融创服务”，股票代码：01516.HK）正式披露截至2021年12月31日止年度业绩公告。整体来看，融创服务过去一年经营业绩全线高扬，实现持续高质量增长。截至2021年12月31日，融创服务实现营业收入79.0亿元，同比增长约71%；同期归母净利润达12.8亿元，同比增长约114%，连续两年超100%增长；净利率同比提升约4个百分点至17.2%。此外，2021年，公司每股收益EPS为0.41元（2020年为0.25元），董事会建议宣派末期股息每股人民币0.124元，合计约3.8亿元人民币（2020年为每股0.058元，合计约1.8亿元人民币）。

强劲市拓促规模稳步提升

在管规模持续扩张，支撑了融创服务2021年经营业绩全面提升。合约面积尤其是第三方外拓的快速增长，则为融创服务未来发展蓄积了高潜力增长势能。截至2021年12月31日，公司在管面积约为214.74百万平方米，合约面积约为358.40百万平方米，分别较2020年同期增长58.9%和35.9%，2021年公司合约面积/在管面积约为1.70，为未来可持续发展提供了坚实的保障。

图1：2019年-2021年融创服务管理规模核心指标

市场拓展强劲爆发。2021年下半年，受政策行业环境影响，地产增速放缓，物业行业独立市场化进程加速。融创服务顺应趋势，加大第三方市场拓展力度，通过扩充拓展团队，完善管理体系，优化有市场竞争力的激励机制等多种方式，加速提升专业市场化拓展能力，取得了不俗的市拓成绩。于2021年12月31日，融创服务在管面积及合约面积中来自独立第三方的面积占比分别为37.1%和34.6%，分别较2020年底提升5.1个百分点和10.5个百分点。其中，新增合约面积中，来自第三方的面积达6765万平方米，占比约为65.3%。其中市场拓展获取的合约面积大幅度增长约210.8%达3612万平方米，首次超过母公司贡献、收并购方式获取的面积，成为规模增长的首要方式。

图2：2019年-2021年融创服务在管面积来源

战略聚焦彰显发展势能

深耕核心一二线城市，持续提高市场浓度。规模快速增长的同时，融创服务继续保持高质量的发展，继续深耕核心一二线城市，增加城市密度。同时积极布局非住优势业态，在商写、公建、场馆、学校等领域实现了快速异地复制，在原有城市完成了全国化拓展。截至2021年12月31日，融创服务一二线城市的在管面积和合约面积超7成；其中，重庆、杭州、天津等10个核心城市均为千万方量级，占比超40%，核心城市规模优势得以巩固。

并购优质标的，协同互补提高综合实力。融创服务充分发挥集团资源和口碑优势，综合考虑标的可持续发展能力及与公司能力互补等因素，精准聚焦具有区域性优势、业态布局优势和专业能力优势的优质公司，不断提高综合实力。2021年5月，公司完成了对彰泰服务的并购，强强联合，实现了2595万平方米的合约面积增长，彰泰物业与融创服务的优势互补，高度协同，进一步提升公司在广西地区的竞争力及影响力；同时于2021年收购融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司-融乐时代（海南）商业管理有限公司，通过收购事项，融创服务成功布局了商业运营管理业务板块，提升综合服务能力和资产的专业运营能力。

净利润连续两年翻番

业绩全线高扬

各项业绩指标高质量稳健增长。2021年，融创服务实现营业收入约79.0亿元，同比增长71%；净利润约13.58亿元，同比增长约119%，2019年-2021年复合增长率高达124%；毛利约24.91亿元，同比增长95.3%；毛利率约为31.5%，较去年同期提升约4个百分点；净利率约为17.20%，较去年同期提升约4个百分点。

图3：2019年-2021年融创服务核心经营指标情况

创收能力位居行业前列。与目前已发布2021年业绩报告的上市物企横向对比来看，融创服务的创收能力居行业前列，各项指标均高于行业平均水平（营业收入均值：40.62亿元；毛利均值：11.09亿元；毛利率均值：29.64%；净利率均值13.41%）

图4：2021年部分上市物企部分核心业绩指标

布局商业运营新赛道

收入结构持续优化

2021年完成对融创商管运营板块的整合后，融创服务业务主线扩展至四大板块：基础物业服务、非主业增值服务、社区生活服务、商业运营服务。从各业务板块的结构和效益来看，四大业务均有明显提升，新业务板块收入贡献不断提升，营收结构持续优化。

图5：2019年-2021年融创服务各业务板块收入情况

物业管理服务方面：随着集团业务扩张，在管面积增加，物业管理服务收入实现大幅度增长，2021年物业管理服务实现营收约45.39亿元，同比增长约63.6%，2019年-2021年复合增长率约为98.8%；此外，来自独立第三方的收入约14.21亿元，同比大增113%。与此同时，物业管理服务的盈利能力大幅度提升，毛利率由去年的21.6%提升至25.7%。

社区生活服务方面：重点业务的强势发力，带来了社区生活服务整体收入和毛利规模近两倍的增长。公告显示，融创服务2021年社区生活服务收入则达到5.07亿元，同比大增188%；毛利同比大幅增长184%至2.31亿元，毛利率持续稳定，维持在46%左右的水平。此外，随着融创服务社区生活服务业务板块持续拓宽，服务品类和产品线布局更加丰富，各项子业务收入快速突破。其中，社区便民服务收入同比增长近6倍，房屋经纪服务、美居服务和空间运营服务，收入则分别同比增长了约175%、142%和86%。

非业主增值服务方面：2021年实现收入26.82亿元，同比增长60%；毛利约9.55亿元，同比增长61%。整体非业主增值服务的毛利率稳定在36%左右，值得关注的是，融创服务2021年非业主增值服务毛利占比较2020年同期大幅下降8个百分点，显示出对母公司依赖度持续降低，独立盈利能力显著增强。

商业运营管理服务：深耕传统优势领域的同时，融创服务加紧布局商业运营管理业务。2021年商业运营板块覆盖21个核心城市，合约项目和已开业项目同比分别提升44%和27%，2021年实现商管营收约1.39亿元，贡献毛利1.39亿元，毛利率高达79.2%，相信“物管+商管”的新布局会给融创服务未来业绩带来无比广阔的增长空间。

小结

随着资本市场对物业股的追捧逐渐回归理性，物业公司更需要从长期的角度看待自身发展。融创服务在2021年无疑交出了一份近乎完美的答卷，凭借其持续增长的经营业绩、高潜力的增长势能、日益强劲的市拓能力、高浓度的优势布局等赢得了客户、投资者和资本市场对其未来增长确定性和公司长期可持续价值的认可。

未来，融创服务将进一步聚焦消费潜能城市，加速生活服务复制落地，依靠便利、可靠、优质的服务赢得业主认可，加速释放社区生活服务规模增长潜力空间，为客户提供全面的高品质物业服务。