房地产行业月报:投资之外 其他指标疲软依旧

发布时间:   来源:华泰证券股份有限公司

终局思维,向死而生

尽管开发投资数据初现“暖意”,但结合开竣工、销售、到位资金和重点房企经营情况来看,地产下行压力仍然严峻。我们认为从稳增长和防风险的目标出发,房地产都要付出更多努力,以打破目前的负面循环,提振购房者、房企和金融机构的信心。房贷额度和利率、地产需求端政策仍有望持续改善,加速地产基本面的企稳。我们继续建议从终局思维出发,关注头部央企国企和少量强信用民企。

开发投资超预期,但产业链下行压力仍大

2022 年1-2 月全国房地产开发投资创出历史同期最高值,同比上升3.7%,明显好于Wind 一致预期(-7%)。通过情景假设,我们更倾向于认为2022年1-2 月土地购置费占比处在历史偏低水平,对应土地购置费同比下滑和单位面积施工强度同比上涨的情况,后者或与原材料涨价有关。但从产业链其他数据来看,我们认为行业下行压力仍然较大,开发投资不具备持续改善的基础:1、受市场下行、集中供地节奏、房企资金链压力等因素影响,央行3月MLF超额平价续作点评:MLF未降息 LPR可能非对称降息央行3月MLF超额平价续作点评:MLF未降息 LPR可能非对称降息开年土地市场供求依然冷清;2、弱拿地+冷销售,新开工依然疲弱,拖累施工面积同比增速;3、房企资金链压力导致竣工同比转负。

销售依然羸弱,扭转下行惯性仍需更多政策发力2022 年1-2 月全国商品房销售面积和金额同比下降9.6%、19.3%,市场质疑该数据与百强房企销售数据背离较大。历史来看,2019 年之后全国商品房销售数据和百强房企权益销售数据拟合度较高,但是每年年初都会有比较大的数据背离,或与统计口径有关。我们认为无需过度纠结销售的下滑幅度,关键是要认清当前地产基本面尚未出现明显的复苏迹象,这也与2 月新增居民户中长期贷款历史上首次为负相印证。我们认为市场低迷主要受到房企信心不足导致推盘减少、购房人信心不足和疫情反复等因素影响,扭转下行惯性仍需更多政策发力。

房企销售和融资现金流依然严峻

2022 年1-2 月全国房地产开发企业到位资金同比下降17.7%,连续7 个月同比下滑,房企销售和融资现金流依然严峻。具体来看:1、1-2 月定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅均较2021 年12 月扩大,尽管按揭贷款额度充足,但房地产市场供需两弱仍然导致销售回款受挫。2、1-2 月国内贷款同比下滑31.6%,自筹资金同比下滑6.2%,说明房企融资现金流依然脆弱,近期部分民营房企新出风险事件进一步削弱金融机构信心。

投资建议

重点推荐:1)A 股开发:金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、华发股份;2)港股开发:华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团;3)物管公司:保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正;4)转型房企:华联控股、鲁商发展。

风险提示:疫情不确定性;行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。

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