在3月22日的合肥土拍中，15宗竞品质地块被摆上拍卖席，招商蛇口一口气参拍了8宗，可惜并没有“中签”。

公司董事总经理蒋铁峰随后在2021年度业绩发布会上直言，“我们是报名最多的企业”。豪气参拍无外乎是出于对市场的看好，在管理层们看来，招拍挂拿地的风险要可控许多。

早年间，出于规模诉求，招商蛇口高成本拿下了不少项目。随着这些项目的结转入市，公司毛利率也开始呈现下降的态势。2021年，其该项指标进一步下滑至25.5%，净利润率则由2020年的13%跌至9.5%。

尽管毛利率下滑是行业大势所趋，但连续多年走低的盈利能力也不免引来外界质疑，公司要如何在规模扩张中平衡盈利能力？

毛利率两连跌

今日下午，招商蛇口于线上召开业绩发布会，与蒋铁峰一同出席的还有董事长许永军、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理兼董事会秘书刘宁、副总经理兼总法律顾问刘晔。

管理层们对这份十四五战略规划开局之年的“成绩单”是满意的。2021年，招商蛇口实现全年签约销售额3268.34亿元，一举挺进行业第七名；对应营收1606.43亿元，同比增长23.93%；融资成本降至4.48%……

不过，一片向好的数据却依然无法掩盖公司盈利能力下滑的现状。报告期内，招商蛇口归母净利润同比下滑15.35%至103.72亿元，基本每股收益1.16元，同比减少20.55%。

这是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口归母净利润同比下滑23.58%，为近年来首次增速下滑，2021年的跌幅则有所收窄。

区域分布来看，该公司于华东、江南、西南、华南、深圳几个营收占比超10%的大区，毛利率均出现了不同程度的下跌。其中西南区域毛利率同比下跌4.51个百分点，华东区域则为4.65个百分点。

跌幅最大的华东区域亦是招商蛇口营收贡献度最大的地区。2021年，招商蛇口来自该区域的收入占比为22.94%，深圳地区以22.21%的占比位列第二。

重要区域的毛利率下滑无疑会对公司整体盈利能力造成影响。截至2021年，招商蛇口拥有超4400万平方米的土地储备，其中31%位于华东。若未来华东地区的项目毛利率继续走低，则公司整体毛利率亦难言乐观。

管理层们似乎并没有这方面的忧虑。黄均隆直言，毛利率下滑是行业的一个整体趋势，公司在2019年以后所拿项目的毛利率水平高于以往，这些地块将在2022年及以后逐步进入结转阶段，“目前判断毛利率会有所提升”。

蒋铁峰亦称，公司未来项目收益率会逐步提升，“2021年下半年以来，公司所拿项目的回报非常突出，毛利率有着明显提升”。

除此之外，培养利润增长第二曲线亦是招商蛇口提升利润率的战略方针之一。管理层们在会上直言，公司将坚决推进“三个转变”战略，包括由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变。

谈及资产的转让腾挪，蒋铁峰指出，公司将坚定持有最核心的优质资产，债务较大的产融类资产则可保有小股经营权，对于经营效益难以提升且占用了部分资金的资产则可以置换为现金，换取更为优质的业务，“公司最近也在积极处置一些低效资产”。

审慎收并购

腾挪资产、寻找利润增长第二曲线的一个重要原因是对行业的趋势转变的担忧。

蒋铁峰直言，行业的规模趋势见底，预计未来会从顶部逐步下降，“很可能会下滑30%以上”。也或是因此，公司2022年将继续保持3300亿元的销售目标，新开工计划为1400万平方米。

在他看来，下行周期中，核心资产物业服务的价值将得到进一步体现，创造价值是招商蛇口未来发展的一个重要方向。

“三个转变”战略大背景下，招商蛇口将预留10%-20%的资金用于持有型物业，“特别是优势商业这块”。只是，对于具体的拿地金额，管理层们并未透露更多，更多的是强调项目利润和风险因素。

2021年，招商蛇口合计获得土地项目113宗，较2020年增加15宗，总计容面积1559万平方米。资源投放区域分布来看，其中59%分布于长三角地区，中西部和粤港澳则分别占17%、13%。

受房地产项目购地、基建支出等因素影响，招商蛇口2021年经营活动现金流净额同比下降5.96%至259.8亿元。同时，因购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加，其现金及现金等价物净增加额为-96.12亿元，同比下降164.98%。

2022年，招商蛇口将坚持以销定投量的原则拿地，具体情况将根据公司负债及回款能力进行。市场好、利润确定性强的区域会进一步深耕，而成效较低、有明显弱点的区域则将会退出。

另外，提升权益占比亦是招商蛇口2022年的发展目标。2021年，该公司权益占比约为50.72%，“今年的计划提升到60%。”黄均隆强调，公司如今的拿地权益比需不断提升，未来少数股东权益占比会逐年下降。

对于目前讨论度颇高的收并购，招商蛇口的态度则颇为谨慎。蒋铁峰指出，公司会将收并购标的与公开市场的项目进行对比，通过回报率、确定性、风险等因素进行综合考量，“哪里利润更高、风险小，就投向哪里”。

其还透露，公司目前正在与多家房企接触，若有进展会进行披露，“有些项目外界看着不错，但其实进去尽调发现根本不行”。

对于市场关注的预售资金监管，管理层在会上表示2021年末公司监管资金231亿元，其预判“去年以来随着债务违约企业不断增加，政府与企业之间的信任程度明显减弱，各地政府出于保交付的压力，短期来看预计预售资金很难有大幅放松”。

按管理层所言，优化拿地策略的长期目标是降低公司负债率，优化资产结构。截至2021年末，招商蛇口共计有息负债1777亿元，其中434亿元将于一年内到期，占比24.4%。

“三道红线”方面，公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。