摘要：

销售增速底部 波动，需求端放松政策传导效果较慢。1）本月15 家房企销售面积同比下滑31.2%、销售金额同比下滑38.9%，且从绝对值上看处于近四年最低水平，显示需求端仍然偏弱。2）近期不断有城市出台需求端支持政策，我们预计，纯需求端政策在居民收入受经济下行掣肘、人口城镇化基本接近尾声的背景下，传导较慢，需求的复苏节奏和力度将低于市场预期，总体仅能起到托底作用。3）而在经济转型升级大背景下看，本轮需求端限制的放松甚至是支持购房，将是未来10 年支持需求的政策取向的开端，促进人口向城市群聚集，通过聚集效应和知识外溢带动全要素生产率的提升是大趋势。

土地市场小幅好转，预计2022 年将出现明显分化。1）本月北京2022年首轮拍地，头部国央企参与度尚可，可见对于去化风险较低、盈利较为清晰的地块，房企仍有参与的能力及热情，但主要为头部国央企。

对于清晰度较低的地块，房企普遍仍不会参与。2）如果以全年房企拿地需求和全国性土地供给看，交通运输行业周报：航空再现至暗时刻 快递量价如期提升交通运输行业周报：航空再现至暗时刻 快递量价如期提升我们认为，房企选择空间较大，特别是是中高能级城市将出现明显的拿地机会。如果房价维持平稳，房企拿地利润率将出现一定提升。

境内融资好转，而境外融资难以化冻。在监管机构的持续呵护下，行业境内公开市场融资2 月同比实现正增长，是自2021 年下半年以来的首次转正。但融资分化仍较为明显，融资主体主要为国央企，且融资成本维持在较低水平。而境外融资继续维持低位，境外存量债券规模大的房企风险仍然不低。

地产新阶段，推荐国央企和优质民企。虽然行业风险不断暴露，但前期政策出台相对克制，地产迎来的将不是供给端再次金融化带来的新周期，而是基于真实居住需求的新发展阶段。正因为此，才有行业的出清，以及优秀企业的跑出实现稳定盈利，及相应的估值修复。市场对于国央企信任度较高，但对于民企仍具有较大质疑，我们预计随着托底政策效果的不断显现，部分民企的存活概率也将大幅提升。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。