市场表现：
上证指数本周-1.77%，收报于3251.07 点；创业板指本周+1.81%，收报2713.79 点；沪深300 本周-0.94%，收报于4265.90 点。房地产板块+1.98%，在31 个行业内位列第1 位。
新房成交：成交面积同比-56.9%，环比-9.1%
本周（3.11-3.17），我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约183万方，同比-56.9%，环比-9.1%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积48 万方，同比-46.1%、环比-3.6%；二线（14 城）一手房合计成交面积83 万方，同比-61.7%、环比-12.7%；三线（14 城）一手房合计成交面51 万方，同比-56.2%、环比-7.7%。
二手房成交：成交面积同比-59.4%，环比-12.2%本周（3.11-3.17）我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约78 万方，同比-59.4%，环比-12.2%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积32 万方，同比-39.9%、环比-8.4%；二线（8 城）二手房合计成交面积30 万方，同比-68.9%、环比-22.2%；三线（7 城）二手房合计成交面积16 万方，同比-62.0%、环比+3.5%。
新房库存：库存面积环比+0.14%，去化周期11.1 月截至2022.3.17，本周，我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约8987万方，环比+0.14%，整体去化周期（按面积）约11.1 月。其中，一线（4 城）新房库存合计3020 万方，环比+0.36%，去化周期8.8 月；二线（6 城）新房库存3266 万方，环比+0.27%，去化周期9.4 月；三线（6 城市）新房库存2702 万方，环比-0.26%，去化周期22.6 月。
土地市场：百城土地成交面积1404 万方，成交土地总价120 亿元，土地溢价率2.10%
上周（3.07-3.13），沪硅产业(688126)：国内半导体硅片产业航母 开启高端SOI蓝海共筑核心优势沪硅产业(688126)：国内半导体硅片产业航母 开启高端SOI蓝海共筑核心优势百城土地供应数量为504 宗，对应土地供应建面约2802 万方；百城土地成交数量为172 宗，对应土地成交建面约1404 万方，成交土地总价约120 亿元，百城土地溢价率为+2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为61 万方、526 万方和817 万方，同比分别为-76%、-66%和-74%，对应土地溢价率分别为0.00%、+2.68%和+2.60%
投资建议：
本周，国家统计局发布2022 年1~2 月房地产开发投资和销售数据。
1）销售端疲软，待观察后续政策及房企动作。2022 年1~2 月，商品房销售面积同比-9.6%；销售金额同比-19.3%。其中，住宅销售金额累计同比-22.1%。价格维度，2022 年1~2 月全国销售均价同比-10.75%。
2）新开工降幅收窄，“保交付”下竣工有望恢复增长。2022 年1~2 月新开工同比-12.2%，较2021 年12 月单月同比-31.1%有所好转。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q 的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。根据克尔瑞统计，2019~2020 年集中供地的22 城中地块整体从拿地到开工平均所需要时长为3.7 个月；2021 年22 城在3 轮集中供地后合计成交了2111 宗含宅用地，截止至2022 年2 月9 日，仅有21%已经开工。1~2 月竣工面积同比-9.8%。政府自2021 年底以来密集出台的保交付的政策逐步落地生效，2022 年竣工有望恢复增长。3）房地产开发投资完成额同比转正，土地投资贡献减少。2022 年1~2 月房地产开发投资完成额同比+3.7%（2021 年全年+4.4%），相较于2021 年12 月单月同比-13.9%有明显好转。注意到，1~2 月土地成交建面同比-42.3%。
4）融资走弱，销售回款仍为主要资金渠道。2022 年1~2 月到位资金同比-17.7%。结构上，1~2 月国内贷款（同比-21.1%）、自筹资金（同比-6.2%）、回款（首付+按揭）（同比-23.9%）【其中个人按揭（同比-16.9%）、首付款（同比-27.0%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（1~2 月占比达50.6%）。
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”
等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。
往后看，低基数效应消退，2022 年Q1 基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。
风险提示：
房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
