核心观点：

2022 年22 城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续2021 年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源。在资金端政策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此2021年成交地块开工成为影响2022 年住宅供应的主要变量。

一、行业内部迎来结构性转机

未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现市场占位的提升。

二、地方国企拿地的原因：三托一转

在我们评判地方国企的时候，必须要关注到“国企”两个字，其担负了地方政府的属性在里面，大地熊(688077)2021年年报点评：量价齐升业绩高增 三大基地齐头并进大地熊(688077)2021年年报点评：量价齐升业绩高增 三大基地齐头并进需要承担经济责任和社会责任。因此，在我们考虑地方国企托底的时候，需要想明白地方国企托的是什么底，然后在其基础上展望未来。在我们看来，地方国企的托底，一是托地价的底，二是托市场的底，三是托地方财政的底以及第四是企业转型的需要。

三、城投公司是未来市场的主要变量

以城投为主的地方国企面临着尴尬的局面，对于地产开发为主的国企来说，拥有政府的背信能够实现快速的开工， 即使当前住房市场需求不振，也能为公司带来相应的资金回笼。对于城投公司来说，若开工意愿不强，土地将长期留存在手中，并不能产生额外收益，相反要承担成本支出。对此我们认为，城投公司完全可借助自身拿地优势与房企间展开合作，实现收益共享，短期虽面临困难，但长期发展空间充足。民营企业与地方国企之间的合作当然存在难度，尤其是第一步的探索合作，甚至最终也难以保障企业盈利，但这会是民营企业活下去的一种方式，可以从自身最熟悉的片区或城市开始，做最擅长的产品，一步步与地方国企构建合作机会。