进入“王晓松时代”的新城控股，虽然营收实现了正增长，但利润增速却逐步下降。

王晓松临危受命的2019年，新城控股（601155.SH）经历冰火两重天，一方面董事长王振华因涉案被调查，另一方面，公司的销售业绩创下了历史新高2747.8亿元，在房企销售榜中排名第八。

但自此之后，新城控股的销售业绩开始下降，不仅排名掉出前十，甚至2021年仅完成销售目标的89.91%。

与销售业绩同步下降的还有新城控股的销售毛利率，2019年-2021年，新城控股该项数据分别为32.64%、23.5%、20.45%，持续走低。

为寻求盈利突破，新城控股将目光聚焦在商业地产上，持续扩大规模的吾悦广场能助力新城控股实现新的业绩增长吗？

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新城转“绿”，增收不增利

2019年7月3日晚，新城控股公告，公司实控人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留，王振华的儿子王晓松被选任为第二届董事会董事长。

而从这起临危受命开始，新城控股正式进入“王晓松时代”。

王晓松正式接班后，受到董事长事件风波影响，股价一度从7月3日收盘价38.65元/股跌至8月6日的阶段最低值20.81元/股，一个月时间市值蒸发超400亿元。

在王晓松的带领下，新城控股展开一系列自救动作，包括为优化公司资产负债结构而接连出售20余个项目等。

图片来源：Wind数据

2019年8月6日后，新城控股的股价逐步开始回升。12月31日，新城控股的收盘股价为35.05元/股，逐步接近事件发生前的公司股价。

2019年财报显示，新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%；净利润133.3亿元，同比增长9.18%。

销售业绩方面，新城控股实现全口径销售额2747.8亿元，在克而瑞房企销售榜中稳坐第八。可以说，对于刚刚上任的王晓松来说，2019年交付了一张还不错的考卷。

三道红线政策出台后，2020年末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率74.12%、净负债率43.65%、现金短债比1.68，踩中一条为黄档房企。

事实上，从王晓松掌权前后的财报数据对比显示，最明显的变化就是利润增速下滑。

2018年，新城控股的营业收入为541.33亿元，同比增长33.58%；归母净利润为104.91亿元，同比增长74.02%。

而2019年和2020年，新城控股的归母净利润分别为126.54亿元、152.26亿元，增速分别为20.61%和20.56%。

图片来源：新城控股财报

时至今日，新城控股已经明显增收不增利。2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；实现归母净利润125.98亿元，同比下降17.42%。

值得注意的是，截至去年底，新城控股总权益971.23亿元，其中归母权益593.09亿元，少数股东权益378.14亿元。但从利润表看，公司总净利137.59亿元，归母净利125.98亿元，但少数股东只有11.6亿元。即少数股东权益占比38.93%，损益占比8.43%。

在2021年的业绩会上，王晓松表示，从行业发展来看，未来房地产行业的利润率会处于一个常态化水平，房地产行业也会由高杠杆高利润的类金融行业，逐步趋向于向管理要红利的类制造业。不过，王晓松称，其依然相信行业毛利会在目前低谷上逐步修复，存在一定的修复空间。“从目前招拍挂限房价和限地价的状态来看，还是给予开发商一些合理利润，预计这是一个时间换空间，逐步置换土地的过程。”

不过，在三道红线方面，2021年的新城控股则成功转“绿”。截至2021年年末，新城控股剔除预收账款的资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07，三项全部达标，步入绿档房企。

02

押宝商业地产，是福是祸？

或许是受到公司利润空间被压缩的影响，近几年的新城控股，开始明显扩张商业地产业务。

王晓松掌权之前的新城控股，截至2019年中期，累计开业运营的吾悦广场为44座，已开业面积为411.03万平方米。

长春新城吾悦广场

2020年5月召开的股东会上，王晓松曾表示，未来新城控股的利润主要来源，将从住宅开发转向商业综合体开发，未来收益和利润可能主要会来自于商业管理。商业管理，一条线靠租金收入；第二条线是挖掘会员体系，消费场景如何变现。未来新城要继续从“经营场地”，向“经营人”发展。例如，新城会在场景提升等商场运营管理之上，加强会员的发展和变现，同时挖掘住宅业主潜力。

正如王晓松的发言所述，掌权不到三年时间，他将旗下吾悦广场的规模扩张了近3倍。截至2021年年底，新城控股已实现累计在营吾悦广场130座，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率97.63%。

较高的出租率也为新城控股贡献了不少业绩。去年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年目标85亿元，同比增长51.01%。此外，新城控股的物业出租及管理毛利率为72.64%。

对于2022年商业发展目标，新城控股介绍，计划实现商业总收入105亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座。

长春新城吾悦广场

但商业地产是否真能助力新城控股实现预期效果，恐怕还是一个未知数。近两年，随着房地产主业整体增速放缓，商业地产似乎成了下一个行业风口，不少房企在该领域押宝。如华润、万达、龙湖等多家房企已经提早在该领域进行布局，行业竞争十分激烈。

相比之下，2009年涉足商业地产，2015年才开始全国布局的新城控股在其中并未占到明显优势。

此外，受疫情影响，商业地产经理人们的信心指数也较为保守。

据《2022年全国商业地产经理人信心指数报告》介绍，与去年同比，近六成商业地产经理人预计经营业绩不会呈现增长，超七成商业品牌经理人表示不会提速开店，近八成购物中心经理人表示市场竞争将进一步加剧。

对于整个行业面临的挑战，购物中心经理人认为有三个方面，首先来自消费乏力，其次是商业地产的过度开发，之后为资金压力。

商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，全国商业地产经理人信心指数一定程度上反映了行业的基本面，同时传递出了疫情下行业经理人普遍的焦虑情绪与心态。但随着疫情好转或政府出台针对性的扶持政策，相信信心指数将会上扬。

03

王晓松时代：掌权与放权

新城控股成立1993年，最早由王振华创立于江苏常州。2008年，新城控股将业务版图扩展至商业地产领域，并成为中国房地产百强企业20强。2015年12月，新城控股集团在上海证券交易所A股上市。

从百亿房企到千亿阵营，新城控股用了7年。克而瑞数据显示，2017年，新城控股以1260.1亿元的流量金额步入千亿阵营，位列房企第13位。而成为千亿房企仅一年后，2018年的新城控股又凭借着2204.3亿元的流量金额进入前十榜单，成为行业黑马。

不过，2019年，因董事长王振华涉案被调查，王振华二代王晓松临危受命，正式接班。

王晓松掌权后的新城控股，在拿地方面，采取了更谨慎的土地投资策略。2018年年末，在土地储备方面，新城控股介绍为深耕长三角，扩充西南区域版图，全国化布局更加均衡。

而到了2021年，新城控股则提出，公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区等城市群为重点的布局体系。可以看出，“王晓松时代”的新城控股更集中在重点城市群深耕。

除了在拿地策略方面有所调整外，2021年，接班1年半的王晓松也开始“放权”。

2021年1月8日，新城控股公告，王晓松申请辞去总裁职务，“老臣”梁志诚被委任为公司新总裁。

图片来源：新城控股公告

梁志诚生于1969年，2003年2月起加入江苏新城，历任江苏新城地产股份有限公司行政管理部主管、江苏新城地产股份有限公司总裁助理、新城发展控股有限公司执行董事兼联席总裁等多个职位，至今在新城工作已有19年。

值得注意的是，这不是王晓松掌权后新城控股第一次发生高管人事变动。在2020年，新城控股一个月之内曾有两位联席总裁相继离职。

2020年3月20日，新城控股发布公告，公司联席总裁陈德力因个人原因辞职，仅在10天之后，公司另一位联席总裁袁伯银也宣布辞任。此前二人在新城控股分别分管商业管理事业部和商业开发事业部投资拓展工作。

而在两位联席总裁辞职后，新城控股宣布由曲德君接管商业管理事业部，并担任公司联席总裁之位。

对于王晓松的“放权”，知名地产分析师严跃进分析，新城控股的人事调整是一次比较合理的工作机制安排。此前新城控股风波大，王晓松掌舵非常有必要。而后企业经营趋于稳定，梁志诚升任总裁，则说明经营方面问题不大，这个时候可以比较好地对职业经理人进行分工和安排，有助于企业更好的发展。

回望王晓松掌舵的这几年，在危机时刻担起重任，又在平稳发展中遇到新的困难。未来，如何在求稳与盈利之间找到新的平衡点，是资本市场交给王晓松的下一项任务。

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