H股物业板块回调 : 上周东北地产H 股物业指数收于5691.03 点，累计下跌14.96%；同期恒生指数累计下跌6.17%，恒生综指累计下跌6.65%；上周东北地产物业A 股指数收于1164.97 点，累计下跌7.40%，同期沪深300 下跌4.22%，上证综指累计下跌4.00%。。上周涨幅前三物管公司分别为时时服务（+7.69%）、浦江中国（+5.77%）、越秀服务（+3.27%）。

上周，保利物业、中海物业、碧桂园服务、宝龙商业、世茂服务、融创服务、首程控股、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，世茂服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务/合景悠活/建业新生活/时代邻里/首程控股/雅生活服务/ 恒大物业/ 卓越商企服务港股通持股比例分别为64.47%/15.80%/8.33%/8.62%/11.29%/8.06%/11.01%/2.13%/8.63%/7.26%/7.97%/0.86%/3.07%/3.81%/2.04%/0.70%/7.45%/2.51%。其中，世茂服务周内获最多增持（+0.28%)。

公司动态：上周，碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、合景悠活等多家公司发布盈喜公告；华润万象生活收购禹洲物业全部股权。

行业新闻：上周，长沙目标今年物管全覆盖；湘潭市物业协会诉源治理工作站挂牌成立；闽江流域相关地市将共同围绕闽江流域生态保护开展跨地区协同立法。

投资建议：上周，多家头部物企发布盈喜公告，碧桂园服务预期2021 年营收、归母核心净利润同比增长超50%，主要源于在管面积增长、商管及城市服务收入增长；旭辉永升服务预期2021 年归母净利润同比增速超50%，国都证券研究所晨报国都证券研究所晨报主要源于在管面积增长、社区增值服务收入增长、净汇兑亏损减少、新收购公司带来的财务影响；金科服务预期2021 年归母净利润同比增长超70%，主要源于在管面积增长、社区增值服务收入增加；整体来看，头部公司2021 年仍保持业绩的快速增长，增速基本符合预期，在管规模增加及社区增值服务的提升为当前业绩维持快增的主要驱动力。华润万象生活收购禹洲物业100%股权，总对价10.58 亿元，以2021 年禹洲物业除税后净利润计算，对应2021 年13.94 倍PE，对价较为合理，首期支付67%，其余33%将根据在途面积、合约面积的实际交付进度结算；预计此次并购将加强华润万象于福建、安徽、浙江等地的区域布局，加强项目密度及增值服务协同效应。我们建议，中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期